评估房地产评估PPT学习教案.pptx

会计学
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评估房地产评估
本章内容
第一节　房地产评估概述
第二节　房地产价格及其影响因素
第三节 成本法在房地产评估中的 应用
第四节 市场法在房地产评估中的应用
第五节 收益法在房地产评估中的应用
第六节　剩余法在房地产评估中的应用
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第一节　房地产评估概述
一、土地相关概念
二、土地的特性
三、土地权利
四、地租与地价理论
五、房地产的概念和特点
六、房地产评估的原则
七、房地产评估程序
内容提要
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一、土地相关概念
（一）土地
（二）土壤
（三）国土
（四）地产
第一节
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（一）、土地
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。
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（二）、土壤
土壤，是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。
土壤仅仅是土地的一个组成要素，土壤的本质是肥力，而土地的本质特征是生产力。
土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面。
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（三）国土
国土不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括领土、领空和领海。从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。
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（四）地产
地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土地，也包括经过人类开发、改造过的土地，两者都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看，地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利。
地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产，而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品属性，具有使用价值和价值，可以像其它商品一样进行交换。但在我国，这种交换是在土地所有权与使用权相分离的前提下，对使用权的经营，即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。
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二、土地的特性
土地的特性，包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；
土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
第一节
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土地的自然特性
（1）土地位置的固定性。不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。
（2）土地质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地地租的产生。
（3）土地资源的不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。
（4）土地效用的永续性。只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续下去。
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