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文档分类:经济/贸易/财会

领地商业部分经营功能定位策划报告.docx


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领地商业部分经营功能定位策划报告.docx
文档介绍:
第一部分、项目商业部分 SWO分析
第二部分、项目商业部分全功能定位
第三部分、项目商业部分营销策略建议
第四部分、项目商业部分推广策略建议
都市领地商业部分
经营功能定位策划报告
第一部分、项目商业部分的 SWO分析
优势:
、 企业战略优势。 安阳贞元集团拥有强劲的企业实力和科学的战略思路。在本项目的整体运作上有计划有
目的地进行持有经营。这不仅为项目的开发提供了保障,还为后期的统一经营管理和各种商业应变提供
了便利;
、 内生共振优势。 项目所在区域相对成熟,为安钢传统商业圈,商业氛围浓厚,消费力较大;
、 交通便利优势。 项目所处的安钢生活区,在地理位置上处于安阳市泛中心区域。目前,安钢大道、文峰
大道等城际交通网,围合形成安阳周边郊县、城镇消费黄金地带。
劣势:
空间位置劣势。 本项目地块特征为成熟居住板块,偏离市中心核心商业区。虽今后要打造安钢商业圈板
块,但形成符合商业拓展的配套环境尚需时日;
机遇:
商业资源劣势。
本项目所在区域周边现营商业档次偏低,在商业整体号召力上明显处于劣势;
连带形象劣势。
产品规划劣势。
定的实操难度;
消费人群劣势。
投放量及投资客承受能力,或多或少在价格和面积设置上略有偏差。
本项目西面卫东购物中心经营现状不佳,一定程度上影响本项目商业街的经营信心。
本项目正在施工A地块是双层商业建筑,面积均在 100 nf以上,对后期招商与销售有一
所圈定的目标客户只是单单针对项目周边的投资客与自营商户,而忽视了安阳整体市场
挑战:
、 消费升级机遇。 安钢厂区域内生活经济能力和人均消费水平比较而言,普遍略高,消费结构逐渐由生活
性消费向享受型消费转变。而整个区域内的商业,也落后与区域需求的发展,在寻求商业业态档次均衡
的情况下,新商业业态发展空间扩张;
、 区域商业配套的机遇。 随着区域内住宅及商务项目开发逐渐导入,本项目周边的客源基础将愈加丰富。
这些群体的工作、交际、生活所产生的需求,呼唤本案的配套性商业供给。
多点竞争的挑战。 本案周边 2-3 公里范围内,成熟商业实体和在建的大型购物中心从多个方向对本案形
成包围态势,未来激烈的市场竞争分流可以预见;
商境融合的挑战。 物业的建筑形态和商业的经营内容有着密切的联系。如何将精致商业享用型消费嫁
接到商业街之中,是关乎本案后期经营成败的关键性因素。
市场培育的挑战。 虽然安钢板块具备了成熟的生活消费市场基础, 但是本案品牌商业基本处于空白状态,
市场培育阶段难以避免。
项目劣势及威胁的规避:
通过对项目SWOT的分析,我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会威胁。对于项目的优势及机会,在未来 定位时要尽可能地发挥,同时对于劣势和威胁,应主动采取措施去规避。
以下是我司对项目劣势及威胁的规避措施:
在硬件方面。由于项目建筑形式已确定,需要从项目主题方面来提高项目的独特性;另外,项目已经开始施工,
相当一部分硬件难以调整,考虑到商户的需求,我们仍然认为,项目未动工步行街区应尽可能地进行硬件调整,以
有利于项目未来主力店招商;
在招商方面。项目的建筑面积偏大,招商时需要通过大面积主力店的招商来带动中小商户的入驻,形成项目的竞 争优势;
在销售方面。时间控制上,要尽早启动营销策略,缩短销售期,通过积蓄势能在短时间消化可售物业;在价格方
面,应更多考虑大面积店铺的实际需要,制定出合理价格以吸引投资客户,而且通过如租售连动,引入主力店等措
施增强投资者信心;在资金压力方面,可以采用多种战略合作方式减少投资压力,尽量发挥项目整体规模以及商户
组合优势;
•在经营方面。项目将不可避免面临培养期较长的问题, 因此在业态规划时,应尽可能地考虑更多选择目的性业态。
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