领地商业部分经营功能定位策划报告.docx

第一部分、项目商业部分 SWO分析
第二部分、项目商业部分全功能定位
第三部分、项目商业部分营销策略建议
第四部分、项目商业部分推广策略建议
都市领地商业部分
经营功能定位策划报告
第一部分、项目商业部分的 SWO分析
优势：
、 企业战略优势。 安阳贞元集团拥有强劲的企业实力和科学的战略思路。在本项目的整体运作上有计划有
目的地进行持有经营。这不仅为项目的开发提供了保障，还为后期的统一经营管理和各种商业应变提供
了便利；
、 内生共振优势。 项目所在区域相对成熟，为安钢传统商业圈，商业氛围浓厚，消费力较大；
、 交通便利优势。 项目所处的安钢生活区，在地理位置上处于安阳市泛中心区域。目前，安钢大道、文峰
大道等城际交通网，围合形成安阳周边郊县、城镇消费黄金地带。
劣势：
空间位置劣势。 本项目地块特征为成熟居住板块，偏离市中心核心商业区。虽今后要打造安钢商业圈板
块，但形成符合商业拓展的配套环境尚需时日；
机遇：
商业资源劣势。
本项目所在区域周边现营商业档次偏低，在商业整体号召力上明显处于劣势；
连带形象劣势。
产品规划劣势。
定的实操难度；
消费人群劣势。
投放量及投资客承受能力，或多或少在价格和面积设置上略有偏差。
本项目西面卫东购物中心经营现状不佳，一定程度上影响本项目商业街的经营信心。
本项目正在施工A地块是双层商业建筑，面积均在 100 nf以上，对后期招商与销售有一
所圈定的目标客户只是单单针对项目周边的投资客与自营商户，而忽视了安阳整体市场
挑战：
、 消费升级机遇。 安钢厂区域内生活经济能力和人均消费水平比较而言，普遍略高，消费结构逐渐由生活
性消费向享受型消费转变。而整个区域内的商业，也落后与区域需求的发展，在寻求商业业态档次均衡
的情况下，新商业业态发展空间扩张；
、 区域商业配套的机遇。 随着区域内住宅及商务项目开发逐渐导入，本项目周边的客源基础将愈加丰富。
这些群体的工作、交际、生活所产生的需求，呼唤本案的配套性商业供给。
多点竞争的挑战。 本案周边 2-3 公里范围内，成熟商业实体和在建的大型购物中心从多个方向对本案形
成包围态势，未来激烈的市场竞争分流可以预见；
商境融合的挑战。 物业的建筑形态和商业的经营内容有着密切的联系。如何将精致商业享用型消费嫁
接到商业街之中，是关乎本案后期经营成败的关键性因素。
市场培育的挑战。 虽然安钢板块具备了成熟的生活消费市场基础， 但是本案品牌商业基本处于空白状态，
市场培育阶段难以避免。
项目劣势及威胁的规避：
通过对项目SWOT的分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会威胁。对于项目的优势及机会，在未来 定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁，应主动采取措施去规避。
以下是我司对项目劣势及威胁的规避措施：
在硬件方面。由于项目建筑形式已确定，需要从项目主题方面来提高项目的独特性；另外，项目已经开始施工，
相当一部分硬件难以调整，考虑到商户的需求，我们仍然认为，项目未动工步行街区应尽可能地进行硬件调整，以
有利于项目未来主力店招商；
在招商方面。项目的建筑面积偏大，招商时需要通过大面积主力店的招商来带动中小商户的入驻，形成项目的竞 争优势；
在销售方面。时间控制上，要尽早启动营销策略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间消化可售物业；在价格方
面，应更多考虑大面积店铺的实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，而且通过如租售连动，引入主力店等措
施增强投资者信心；在资金压力方面，可以采用多种战略合作方式减少投资压力，尽量发挥项目整体规模以及商户
组合优势；
•在经营方面。项目将不可避免面临培养期较长的问题， 因此在业态规划时，应尽可能地考虑更多选择目的性业态。