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房地产企业管理解决之路.docx


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房地产企业管理解决之路.docx
文档介绍:
房地产企业治理解决之道
中国房地产行业的生长是与二十多年的市场化革新的历程相一致的,从经济热点和效益回报等角度看二十多年的市场化革新,就是放开一块热一块,排浪一般成绩一批企业,是一个暴利递减的历程。市场化水平的加深,始终是三个方面协力的结果,供应方与需求方的不停斗争,形成制衡和政府规制的增强,将市场引向成熟。市场成熟可由以下方面来判断:一是市场信息透明,卖方主导市场;二是政府规制增强,市场由乱而治;三是暴利时代结束,平均利润率形成。
  市场的成熟给房地产企业既带来机会,也带来挑战,特别是运作机制尚未转化的国有房地产企业,政府的非市场化的扶持在递减,将面临前所未有的挑战。在比力成熟的市场上,因房地产行业的特殊性,进入和退出的本钱都相对较高,在业内一些没有实力的企业必将退出,房地产已经开始进入一个重组时期。
  如何应对这种重组,如安在不停猛烈的市场竞争中生存,成为房地产企业治理之基础。
  一、掌握房地产企业治理之本
  治理是包罗筹划、组织、决策、控制、领导、鼓励等根本职能相互结合、相互影响的有机体系和历程,制定并执行规章制度只是治理的一个重要方面。另外,治理也不是组织中某几小我私家的事,而是组织中全体人员的事。只有每一位员工都成为有效的治理单位,才会形成一个完整的治理历程。
真正的治理在于它是企业的协调机制,从而使企业实现内外部的整合,自身活力的创造,近期利益和恒久利益的平衡以及种种资源要素的配置。因此,治理既需要科学的运作,也需要艺术和直觉的行动;既需要务实的作风,也需要创新的思考。
  二、重组治理体系,创新治理机制
  重组治理体系,形成以代价治理为焦点的治理体系。代价治理是房地产企业重组治理体系的焦点,以代价治理为焦点,形成代价治理、时间治理、形象治理、人才治理和互助治理的新治理体系。
  (一)代价治理。房地产企业生产的物业和办事,提供应消费者是代价,是利益。在市场经济条件下,房地产企业治理的焦点应从生产治理转向代价治理,这既是市场经济的内在本质所决定的,也是企业生存和生长的要求所决定的。
  (二)时间治理。时间是有代价的,其最根本的体现形式就是资金的代价――利息。在房地产企业治理历程中,时间治理的领域不但包罗资金的运作治理,同时包涵开发流程的时机的治理,流程的衔接和入市时机的选择不但干系到项目的完成,还干系到项目的最后乐成。 
  房地产项目开发周期长,资金占用的时间也很长,包罗政府宏观政策在内的市场变革
的不确定性因素也许多,如何治理好资金占用的时间直接干系到资金的本钱和运转的有效性。
  房地产开发时间长,从发明地块、前期筹谋、方案设计与相关手续的治理到开工建立、销售和物业治理全历程,每一个环节都需要时间投入,节约时间就是节约本钱,如何衔接问题许多,如果任何一个环节出现停止或时间浪费,不但项目会被延长,并可能失去最好的市场时机,我们在流程治理上主要通过流程目标治理来实现,就是将整个流程进行剖析,创建节点目标,以倒推方法发明每个节点前需要解决的问题和相互配合的干系,发明流程中可以平行进行的事情项目,并用目标责任制的形式增强流程监控。
  房地产产物何时上市,是一个时机治理的问题,房地产市场有低谷和岑岭,在一年内也有旺季淡季的区别,现在又在实行新的预售治理措施,如何选择上市时机是一个很要害的问
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