房地产企业管理解决之路.docx

房地产企业治理解决之道
中国房地产行业的生长是与二十多年的市场化革新的历程相一致的，从经济热点和效益回报等角度看二十多年的市场化革新，就是放开一块热一块，排浪一般成绩一批企业，是一个暴利递减的历程。市场化水平的加深，始终是三个方面协力的结果，供应方与需求方的不停斗争，形成制衡和政府规制的增强，将市场引向成熟。市场成熟可由以下方面来判断：一是市场信息透明，卖方主导市场；二是政府规制增强，市场由乱而治；三是暴利时代结束，平均利润率形成。
　　市场的成熟给房地产企业既带来机会，也带来挑战，特别是运作机制尚未转化的国有房地产企业，政府的非市场化的扶持在递减，将面临前所未有的挑战。在比力成熟的市场上，因房地产行业的特殊性，进入和退出的本钱都相对较高，在业内一些没有实力的企业必将退出，房地产已经开始进入一个重组时期。
　　如何应对这种重组，如安在不停猛烈的市场竞争中生存，成为房地产企业治理之基础。
　　一、掌握房地产企业治理之本
　　治理是包罗筹划、组织、决策、控制、领导、鼓励等根本职能相互结合、相互影响的有机体系和历程，制定并执行规章制度只是治理的一个重要方面。另外，治理也不是组织中某几小我私家的事，而是组织中全体人员的事。只有每一位员工都成为有效的治理单位，才会形成一个完整的治理历程。
真正的治理在于它是企业的协调机制，从而使企业实现内外部的整合，自身活力的创造，近期利益和恒久利益的平衡以及种种资源要素的配置。因此，治理既需要科学的运作，也需要艺术和直觉的行动；既需要务实的作风，也需要创新的思考。
　　二、重组治理体系，创新治理机制
　　重组治理体系，形成以代价治理为焦点的治理体系。代价治理是房地产企业重组治理体系的焦点，以代价治理为焦点，形成代价治理、时间治理、形象治理、人才治理和互助治理的新治理体系。
　　（一）代价治理。房地产企业生产的物业和办事，提供应消费者是代价，是利益。在市场经济条件下，房地产企业治理的焦点应从生产治理转向代价治理，这既是市场经济的内在本质所决定的，也是企业生存和生长的要求所决定的。
　　（二）时间治理。时间是有代价的，其最根本的体现形式就是资金的代价――利息。在房地产企业治理历程中，时间治理的领域不但包罗资金的运作治理，同时包涵开发流程的时机的治理，流程的衔接和入市时机的选择不但干系到项目的完成，还干系到项目的最后乐成。 
　　房地产项目开发周期长，资金占用的时间也很长，包罗政府宏观政策在内的市场变革
的不确定性因素也许多，如何治理好资金占用的时间直接干系到资金的本钱和运转的有效性。
　　房地产开发时间长，从发明地块、前期筹谋、方案设计与相关手续的治理到开工建立、销售和物业治理全历程，每一个环节都需要时间投入，节约时间就是节约本钱，如何衔接问题许多，如果任何一个环节出现停止或时间浪费，不但项目会被延长，并可能失去最好的市场时机，我们在流程治理上主要通过流程目标治理来实现，就是将整个流程进行剖析，创建节点目标，以倒推方法发明每个节点前需要解决的问题和相互配合的干系，发明流程中可以平行进行的事情项目，并用目标责任制的形式增强流程监控。
　　房地产产物何时上市，是一个时机治理的问题，房地产市场有低谷和岑岭，在一年内也有旺季淡季的区别，现在又在实行新的预售治理措施，如何选择上市时机是一个很要害的问