网签备案预告登记、预查封相关问题探讨.doc

网签备案预告登记、预查封相关问题探讨.doc房屋买卖合同网签备案、预告登记、预查封相关问题探讨
山东泰中律师事务所陈万金
房屋买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封是针对房屋交 易、抵押、查封等处置过程而产生的，有的属于行政管理行为，如网签备案， 有的属于房屋权利人自愿实施的行为，如预告登记、抵押预告登记，而预查封 则属于司法行为。这些概念与行为之间具有一定的联系，厘清各概念的含义、 区别及联系，以求在实践中灵活有效运用，达成自己的经济预期。
一、房屋买卖合同网签备案
房屋买卖合同根据其房屋状态类型，可以分为存量房买卖合同和增量房买 卖合同，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋（其性质为二手 房），而增量房是指房地产开发商投资新建的商品房，对二手房与新建商品房 其买卖合同网签备案、预告登记、抵押预告登记、预查封等是有所不同的。
（一）房屋买卖合同网签备案
1、 二手房买卖合同网签备案
从各地实施的存量房买卖合同网上签约相关规定及实施流程看，二手房买 卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋 状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产交易监管部门的网上签约 系统录入备案，而对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容，如违约责任、 房屋的交付、权属转移登记等条款，交易监管部门并未录入，而且对于买卖合 同的内容房地产交易监管部门不不予干涉。
2、 增量房合同网签备案
在增量房买卖合同（通常称为商品房买卖合同）中，合同一方当事人是房 地产开发企业，另一方为购房人。从各地商品房网签的实践看，网上签约即是
将买卖（或者预售）合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网 上系统完成，并予以备案。网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约 方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向且房地产管理部门提出申请才可 以取消网上买卖合同。从以上网签流程可以看出，增量房买卖合同的网签实际 上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市 场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束。
（二）房屋买卖合同网签的法律效力
无论是存量房买卖合同的“网签”还是增量房买卖合同的“网络备案”， 其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。依据《城市商品房预售管理办 法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售 合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县 人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。网签及其备 案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作 为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功 能。
二、预告登记
（一）房屋预告登记及其法律性质
房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限 制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预 售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的 住房再次出售或者进行抵押。
物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,
为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后， 未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登 记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预 告登记失效。”建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有 下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预 购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的 其他情形。因此，预告登记是买卖合同当事人的协商约定的结果，既可以预告 登记，也可以不预告登记，行政管理部门不予干涉，而网签具有一定的行政管 理功能，具有一定的强制性。实践中，对于预告登记因为是为了保护购房人的 权利，对卖房人并无益处，而且预告登记还要费时费力费钱，因此除非购房人 坚持要求预告登记，否则卖房人是不会主动要求办理预告登记的。
理论上，预告登记应当既可对尚未建成的房屋（在建工程）进行预告登记, 亦可对已经建成竣工但尚未办理房屋权属证的房屋进行预告登房屋权属证记， 还可对已经办理房屋权属证的二手房买卖进行房屋权属证。但是实际操作中， 对于只是交纳了很少部分购房款的房屋买卖合同主管部门能否给予办理预告 登记值得研究，另外对于没有进行网签的房屋买卖合同主管部门能否给予办理 预告登记也存在争议。
（二）房屋买卖合同的“网签”与预告登记的关系
“网签”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活 动，且都发生在合同订立阶段。在作用上，两者都有效地防范了 “一房二卖”， 保护了购房人的利益，保障了交易安全。但“网签