华泰证券房地产行业地产三重器系列研究之税制篇地产税制改革的历史得失兼论营改增.docx

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华泰证券房地产行业地产三重器系列研究之税制篇地产税制改革的历史得失兼论营改增
证券研究报告
行业研究 / 深度研究
2016年 03月 20日
行 业评级：
地产税制改革的历史得失，兼论营改增
房地产 增持（维持） 地产三重器系列研究之税制篇（三）
投资要点：
谢皓宇 执业证书编号：S00001
研究员
中国房地产税制体系在过去一直存在不完善的问题，除了对于房企的重复征税严重，
对于个人房产的税制存在存量税缺失 ，然而这两方面的问题随着房地产税制体系的不
郝亚雯 0
联系人
断完善，也将带来房地产市场的健康发展。按照当前的税制改革推进，房地产行业将
在 5 月 1 日 迎 来营 改增试 行，除 了对企 业以 外、对 二手房 交易也 开始试 行营改 增。然
而，房地产行业的市场参与者总是 3 方，政府、房企、购房者。同时，牵涉的背景需
相 关研究
要回溯到 20 年以前，由于每次税制改革的影响都十分深远，这一次又将怎么样
1《房地产:由计税价格和评估价格说起》
2《房地产:投资略超预期，关注公积金改革》
3《房地产:探索二线，寻找量价齐升的城市》
房 地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩
1994 年分税制改革+2004 年 831 大限，开启地方政府的土地财政。 1）分税制改革
后地方收入的减少，使得政府开始通过土地出让收入增加地方财政；2）对房企及其
产业链上企业征收的营业税，归地方所有；3）地价上涨还能够带动地方政府土地抵
押的价值增加。以上三个房地产直接挂钩的税种成为了地方政府的主要收入来源，接
近 1/2 的收入来自于此，这背后的根源就在于地方事权大、财权小，而房地产的巨大
规模使地方政府对其产生了严重依赖。
如果说房地产市场出现土地财政的现象来自于 1994年重新洗牌的中央税种和地方税 行 业走势图
种，那么当前的营改增是在此基础上继续加强，主要原因是营业税为地方税种，增值
税为中央税种 。1）短期的影响，则已经在营改增试点期间的中央全部转移支付抵消，
32%
关注试点结束的改革动向。2）长期的影响，营业税占地方税收比重高的省市需要逐
步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市，这其中包括了北京。
12%
对 房企来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨
-8%
目前房企交纳营业税以营业收入为税基，5%的税率，采用现交的方式，不进行预提。
-28%
1503 1505 1507 1509 1511 1601
1）静态的来说，政府工作报告已经提到了一定是税负减少的，主要是因为现在房企
低毛利率意味着低增值率，按照 11%计提增值税能够比营业税更少；2）动态的讲， 房地产 沪深300
政府可以向开发商转嫁。中国的土地公有制使得土地出让方只有政府一家，也就意味
资 料 来源：wind，华泰证券研究所
着土地市场是卖方市场 ，那么地方政府对税收的依赖可以通过地价的形式对开发商进
行转嫁，这个在事权和财权解决之前不能够进行根本的改变，主要集中在一线城市上。
对 二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率
用资本利得税能够有效减少投机需求，也就是增值越多、税收越多、对投机的抑制越
多，我们测算，深圳 2013 年以后购买的住房上市流通都将可能面临更高的税费。
增 值税是 在营业 税基础 上增加 扣除数 ，要 提高调 控有效 性，累 进制的 增值税 税率更 加
有效。各档税率差距拉开，能够将价格控制在断档的临界点内，房企已经在土地增值
税的调节上采取了成本加成的方式，取得了一定的效果。
全 球范围 内，几 乎所有 国家都 对房 产交易 环节征 收资本 利得税 ，且几 乎全部 采取了 累
进 制税率 ，更有 国家通 过调整 资本 利得税 的累进 税率来 进行房 价调控 ，也取 得了较 好
的效果，引导温和上涨的房价预期。
风 险提示：营改增试行对楼市二手房成交可能带来一定负面影响，进而传导到新房
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 1
行业研究/深度研究 | 2016 年 03 月
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房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩 ...............................................................4
1994 年分税制改革+2004 年 831 大限，开启地方政府的土地财政....................