城市老街区的商业开发的改造模式比较分析定稿.docx

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城市老街区的商业开发的改造模式比较分析定稿
城市老街区的商业开发的改造模式比较分析
城市老街区商业改造的背景
随着中国城市化的高速发展，各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾，尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市，必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时，保留遗产的精神实质。实现文化的有机演进，使城市文脉得以传承、延续，发挥其巨大价值。
历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分，是城市演进历程的见证和传统文化的体现，其保护具有十分重要的现实意义。出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性，对城市老街区（历史街区）进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用，并在许多城市引入了商业开发的改造模式。
实践证明成功商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上，满足居民生活需要，提供历史建筑、文物的保护资金，提升历史街区人气，带动旅游业发展，使地段重新焕发生机和活力。
老街区商业改造项目保护模式比较
早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发，加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长，此类项目往往成为烫手的山芋，主动请缨接手改造的开发商甚少。众多项目大打文化继承及城市文脉牌，但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感，最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼，无法实现预期的经济收益和社会效益。
上海新天地改造后口碑叫好收益叫座，成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益，一时间全国兴起老街区改造热潮，开发商、政府、投资商对此类改造趋之若鹜，各地城市历史街区的改造及保护更是各施各法，归纳总结基本可划分为外在的穿衣戴帽式，内在的功能置换式及内外兼修的文化复兴式。
老街区商业项目保护改造模式一览表
历史街区
保护模式
穿衣戴帽式
功能置换式
文化复兴式
保护方式
对历史文物的局部进行修旧如旧，其他传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来历史建筑风貌
保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行现代化装修，改变其原来的使用功能
充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备
人口
不改变，完全保留
全部置换
降低人口密度，局部进行人口置换
功能
保留原来的居住、传统商业等功能，不做调整和改变
现代商业
进行商业业态调整和升级，改善居住功能
改造
主要目的
改善环境，提高居民生活质量
商业价值最大化
社会效益和经济效益的和谐协调
典型案例
□长沙潮宗街
□重庆洪崖洞
□上海新天地
□香港1881
□绍兴古城保护
□宽窄巷子
老街区商业改造项目发展模式的界定
老街区商业改造项目发展模式的划分
对于历史老街区，启动保护改造只是第一步，后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点。这个过程中面向市场的商业化是项目发展不可避免的模式。单纯的封闭式冻结保护无法将历史文化传承，也无法服务更多的市民。因此如果将商业化和历史文化结合，既为当地提供文化保护土壤和意识，也为当地创造经济效益，是未来老街区商业改造项目发展模式的研究重点。
根据近年市面已有的商业形态及具体案例情况，老街区改造项目发展模式一般有三种模式，即依托商业中心发展模式、依托旅游资源发展模式、双重依托发展模式。不同的发展模式在区位、商业业态经营品种、区域特征、依托资源和消费群落等方面都呈现不同的特征。
老街区商业改造项目发展模式一览表
类型
依托商业中心发展模式
依托旅游资源发展模式
双重依托发展模式
区位特征
城市商业中心
非城市中心，临近旅游景点
商业中心，并与旅游景点结合
依托资源
城市商业中心区位的商业价值
强势旅游资源
城市中心商业价值以及旅游资源
商业业态
特征
大型购物中心、主力店、步行街
步行街
步行街，附近有大型购物中心
商业业种
特征
百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业
以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮以及休闲娱乐等为主
以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主
街区吸引力
商脉、现代商业
历史文化、古建筑，本身成为景点
历史文化、原生态生活方式、传统建筑、特色商业
客户群特征
城市居民为主
以外地游客为主
城市居民+游客
典型案例
广州上下九、深圳东门、上海新天地、