江苏武进太湖湾旅游发展有限公司尽职调查报告.doc

家港农村商业银行股份
投资银行业务尽职调查报告
融资主体：武进太湖湾旅游发展
业务类型：以我行理财资金认购信托贷款集合资金信托计划
存续期限：两年
投/融资额度：不超过人民币10000万元
报审单位：资产管理事业部
融资主体信用评级：-
担保主体信用评级：AA+（新世纪）
经办客户经理：庄正欣
协办客户经理：晶晶
编号：ZNSTZYH201510001
填报时间：2015年10月14日
目录
一、融资主体基本信息1
二、融资主体介绍1
三、交易结构1
四、历史沿革1
五、股权结构与实际控制人1
六、参股及控股企业1
七、公司的组织架构和法人介绍1
八、项目基本情况介绍1
九、企业财务状况与偿债能力分析1
十、担保人基本情况1
十一、银企关系与授信1
十二、资产受限情况1
十三、偿债来源分析1
十四、风险因素与重大不利事项1
十五、其他应说明的事项1
十六、结论1
十七、备查文件1
一、融资主体基本信息
公司全称
武进太湖湾旅游发展
住所
武进区雪堰镇湾村百渎
法定代表人
惠明
注册资本
50000万元
经营围
旅游资源开发、经营；土地整理、开发；文化产业项目投资、文化活动策划、文化旅游产品开发；建设投资、城市建设项目投资、农业休闲观光、农业综合开发；房地产物业、游览景区、公共设施、园林绿化、公园的管理服务；工艺品销售；为城市建设和基础设施建设项目服务。
实际控制人
武进区国有（集体）资产管理办公室
所属行业
公共设施管理业
是否“融资平台”
否
是否“两高一剩”
否
是否存在预警
否
是否失信被执行人
否
二、融资主体介绍
武进太湖湾旅游发展成立于2003年10月，是应建立健全太湖湾旅游度假区领导管理体制和市场化运作机制的需要而成立，全面行使对武进太湖湾旅游度假区开发建设的各项管理职能，统一领导、统一规划、统一开发、统一管理。
武进太湖湾旅游度假区位于市南部的雪堰镇境，东临马山，南至太湖，西接宜兴周铁，北至锡宜公路，周边有锡宜、沿江、宁常等高速公路相通，距市中心约
50公里，距、、均在2小时车程以。，区有山头19座，山坞11个，大小水库8个，湖岸线长约7公里。公司围绕“生态太湖”、“文化太湖”、“休闲太湖”的开发理念，进一步改善生态环境，加快项目建设，提升管理水平，取得了众多殊荣。2007年12月在博鳌举行的“2007博鳌国际旅游论坛”上，武进太湖湾旅游度假区被授予“国家旅游名片”的荣誉称号。2012年8月，太湖湾成功创建为省级旅游度假区。
武进太湖湾旅游发展子公司嬉戏族集团目前开发“数字文化科技创意一期项目”，该项目位于市武进区锡宜公路以南、分公路以东、雪马公路以西、太湖岸线以北的嬉戏族旅游度假区。该项目有利于加快数字文化科技创意产业设施建设，达到区域优化，便利交通，创造良好的投资环境，从而促进招商引资，有利于改善区域环境。同时，该项目有利于提升城市形象，增强城市的亲切感，使市的品牌价值得到良性发展。另外，数字文化科技创意项目能够有效的拉动城市就业，缓解就业压力。
武进太湖湾旅游项目已运营12年，整体上以度假区的方式进行开发规划。旅游区目前主体资产为武进太湖湾嬉戏谷主题公园、嬉戏谷维景国际大酒店及其他相关配套资产。同时融资主体武进太湖湾旅游发展还承担了区雪堰镇及周边地区的土地整理及土地一级开发，根据2004年9月9日《市武进区人民政府常务会议纪要》（第15号）及市武进太湖湾旅游度假区管理委员会《关于要求明确太湖湾旅游度假区经营性用地出让净收益分成比例的意见》，太湖湾旅游度假区30平方公里规划围的经营性土地出让净收益扣除政策上上缴部分后全额返回太湖湾旅游发展，公司按所得净收益的15%返回给出让土地所在地镇政府。
目前融资主体已完成7000余亩土地整理工作，办理出让4000多亩，土地收储
3000多亩，通过招拍挂出让的4000多亩土地中，自用土地1200亩，剩余商业性出让土地近3000亩，全部为商业、商住用地。
融资主体的自用土地前期为政府划拨形式出让，待获得用地指标后以协议方式出让，并按30万元/亩补缴土地出让金。
融资主体的土地整理与出让返还为其主要收入来源，每年收入约3-4亿元，融资主体积极有序推进土地一级开发和收储工作，太湖沿岸土地储备较多。土地招拍挂返还收入区政府以财政补贴及计入资本公积金的形式入账，未计入营业收入。融资主体第二大收入来源为主题公园门票收入，节假日入园人数平均为2万人/日，普通***票定价230元，并通过与自营酒店、青年旅舍等旅游住宿场所提供套票服务。
融资主体总体上在人员、业务、财务上比较独立，在经营上受控股股东