商品房交房注意事项.doc

黎 刚
目录
第一章 买房相关税费………………………………………………………………………… 2
一、商品房买卖应缴的税费
二、各项税费问题
第二章 房屋面积问题………………………………………………………………………… 3
一、面积方面存在的问题
二、面积误差
三、公摊面积
第三章 审查销售广告………………………………………………………………………… 5
第四章 法定退房条件………………………………………………………………………… 5
第五章 特别建议……………………………………………………………………………… 6
第六章 收房流程……………………………………………………………………………… 7
第一章 买房相关税费
一、商品房买卖应缴以下税费：
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
二、各项税费问题
　　特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
　　1. 契税
　　契税是业主取得产权证时向国家交的税。
　　缴纳时间：契税只能在过户时交纳
　　特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。
　　实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
　　2. 公共维修基金
　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
　　税率：房屋成交价 的2%。
　　特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
　　
　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
　　
　　一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
　　特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。
　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
　　5. 产权代办费
　　业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
第二章 面积问题
　　面积问题是消费者最为关心的容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防。
一、面积方面存在的问题
　　1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。
　　消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。
　　2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。
　　正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过