南区统建房物业项目方案定.docx

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南区统建房物业项目方案定
绵阳市经开区南区花园统建房
物业服务方案目录
项目的整体设想与构思
①项目简介
②客户分析
③总体移交管理构想
工作计划
①筹备期
②交接期
③正常运作期
前期物业管理服务的内容
管理方式及运作程序
①组织架构的设置
②运作程序
③管理机制
④管理制度的制定
人员的配备、培训与管理
①人员的配备
②人员的培训
③人员的管理



绵阳市经开区南区花园统建房
物业服务方案

①项目简介
南区花园作为绵阳市经开区拆迁安置的统建房，物业管理面积一期分为A区和B区，建筑面积约万平方米。其中居住建筑面积约为万平方米，商用建筑面积约为万平方米。一期A区有21幢楼，B区有24幢楼，共计45幢楼。
②客户分析
该项目为经开区政府投资修建的规模最大、质量最高的统建房。住户基本都是经开区塘汛镇拆迁项目中的农民，人员区域相对集中且成分复杂，估计物业服务费用收取存在很大的不确定因素。
③总体移交管理构想
Ⅰ.根据《物业管理条例》，该项目竣工后应由开发建设单位通过招投标的形式选聘具有资质的物业服务企业或经由当地政府的相关行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。中标的物业服务公司应与开发建设单位签订前期物业服务合同，并配合建设单位做好业主入住前的相关工作。
Ⅱ.建议由我区三江投资公司所属的新南物业公司通过相关程序为该项目提供前期物业服务。作为物业服务三级资质企业，该物业公司将按三级服务标准对该小区提供规范有序的服务内容，并积极配合
园区、街道办将该小区打造成新南区社区建设的一面旗帜。
Ⅲ.业主入住率达到一定比例后，可由经开区管委会指定单位协助成立业主大会及业主委员会，自行选聘物业服务公司或实行自管。

①筹备期的工作计划
拟定物业管理方案，编制财务预算，签订前期物业管理协议。筹建项目机构，招聘、培训员工；与建设单位进行对接，参与设备安装调试及建筑质量把关；制定承接查验计划。
②交接期的工作计划
签订前期物业管理协议；制定业主临时公约；完善设备资料接收、建档；楼宇设备设施的交接与试运行。
③正常运作期的工作计划
物业管理方案的实施；公共设施设备管理的全面实施；社区活动的实施；质量管理系统的导入；配套系统的启动。
3、前期物业管理服务的内容
①与建设单位进行对接，安排工程技术人员入场，对收尾工程进行观察、记录，并对施工中发现的问题及时提出建议并落实整改方案。
②熟悉并记录基础、隐蔽工程、管线的铺设情况，以及房屋配套设施的安装情况，为竣工后的查验承接做好准备工作。
③确定管理用房位置，合理划分、选择时间进行装修。
④制定业主入住准备预案。
⑤协调社区居委会、派出所、及城市供电、水、气等相关单位的关系，通过沟通建立良好的关系，为后期的管理打好基础。

①组织架构的设置
绵阳市经开区南区花园统建房物业服务方案组织架构图
公司经理
职能机构
职能机构
职能机构
职能机构
南区花园项目部
其他项目机构
环境管理服务部
工程技术部
客户服务部
其他项目机构
安全管理服务部
②运作程序
Ⅰ.内部流程
按公司现有的内部管理程序进行。
Ⅱ.客户服务流程
简要流程图：
业主
安防、环境部
工程技术部
客服中心
日常事务 日常事务
棘手问题
项目主管
棘手问题
公司经理
③管理机制
Ⅰ.制定目标责任制度
Ⅱ.制定奖惩制度
Ⅲ.制定监督制度
④管理制度的制定
Ⅰ.公众制度：精神文明管理；业主公约；维修管理；消防管理；公用设施维护管理等。
Ⅱ.内部制度：岗位职责；财务管理；工程技术管理；安防管理等。
、培训与管理
①人员的配备
该物业项目A区和B区分别设有二个大门，A区有21幢楼，B区有24幢楼，总面积约12万平方米。为控制成本，我公司拟按最低限度的人员配备日常物业服务人员：
Ⅰ.保安：18人（4个大门24小时三班轮流）
Ⅱ.监控人员3人
Ⅲ.保洁4人（两个小区共用）
Ⅳ.水电工2人（两个小区共用）
Ⅴ.项目主管1人

共计30人。
②人员的培训
我公司拟从2011年8月中旬开始进行各类物业管理服务人员的招聘、培