合肥伟华置业 黄山公园综合体项目项目定位及产品建议 79P.pptx

合肥伟华置业_黄山公园综合体项目项目定位及产品建议_79P伟华置业（合肥宿松路口项目）产品建议
谨呈：尊敬的开发商及代理公司
2021/3/24
本报告要解决的核心问题
前提：市场可实现 + 地块特性
本报告要解决的核心问题是项目城市都心化、地段价值最大化
城市都心化和地段价值最大化
容积率最大化
控制成本高品质
商业最大化
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报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
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我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向
第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流
第二层级：品牌目标。此项目力求成为公司在合肥市品牌昭示性的项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成公司地产品牌，同时增加企业后续开发项目的政府议价及市场溢价能力
客户整体目标
项目背景和约束条件
，今年将全面启动建设。
所在区域为规划中的省级政务区内，本项目周边具有较多同质项目
地块性质是商业及居住用地
141战略下省级政务区城市核心功能的带来的市场机会，都心政务、都心商务、都心居住，都心商业的最佳板块
地块技术指标中容积率、限制高度等未定
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报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
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地块处于合肥市省级政务区核心位置，周边交通、配套等优势明显
项目位于合肥市省级政务新区域内，为老城区、滨湖区、经开区、市政务区汇集地带，项目周边地产项目形成一定规模，是合肥最具升值潜力的区域之一
项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施必将齐全
距离规划中的黄山公园步行仅几分钟路程
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地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是配套因素和价格因素
项目的优势：
区域价值：合肥141战略的重点发展区域，省级政务新区内，几大区域的交汇处
地段价值：项目所在地，是省级政务新区的起点，同时也在合肥南进的主轴线上，地段价值在合肥最高。省级政务新区内的大盘之一，市场认可度较高
认知度价值：在合肥人心目中，项目地块是未来城市发展连接点，置业的最理想选择地
城市规划：附近南门汽车站、对面望湖美家居将带动周边形成又一繁华商圈
项目的劣势：
外部：周边环境目前较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业配套不全，区域还没有形成高端居住地区的氛围。
内部：拿地成本高决定产品价格必将居于高价位运行。
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项目界定：
属性
诠释
中心城区
城市传统中心区域与滨湖区、经开区和市政务区交汇处
规模较大
占地面积约200亩，纯高层建筑
配套齐全
购物、教育、医疗、运动设施齐全
地价高
未来重点发展区域的绝版地块，地价较高
影响力大
项目因地段等优势，项目必将引起广泛关注
省级政务区内的、高地价的、规模较大的、
高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘
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报告的整体思路
项目属性研判和界定
制定战略发展方向
物业发展建议
商业发展建议
项目目标和约束条件
项目定位
结构化分析和问题界定
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C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突
增强高层认知合理,提高容积率，稀释地价
R1
R2
领先市场的综合素质 ,高性价比高文化价值
打造合肥最高品质标竿楼盘
目前市场销售最为稀缺的是多层产品
项目周边高品质楼盘较多
R1
非期望结果——由特定情境导致的特定结果
期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果
？
R2
利润最大化要求可售商业利润贡献最大化
周边商业配套不全，不符合项目定位
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