高尔夫别墅营销策略汇报(ppt 80页).ppt

高尔夫别墅营销策略汇报(ppt 80页)
属性：城市别墅，湾区高尔夫，坡地近水别墅
形态：西班牙风格,亲水独栋,创新围院联排.
规模：总建筑面积近11万平米纯别墅社区
形象：高调入市,已建立滇东高端豪宅第一印象.
前提——“天生丽质 贵胄天下”
目标——”名利双收”
“利”—高利润
——整盘销售额拔升：；
——理想的销售速度；
——资金快速回笼/利润最大化/持续旺销
“名”—品牌
——项目绝对市场影响力；
——无可比拟，难以复制超越
——敏大品牌升华/品牌价值及持续影响力
使“金麟湾”这样一个被赋予很大期望的项目，成为云南乃至全中国最耀眼的地产明星，是我们的终极目标。
本次汇报内容
市场环境
曲靖城市经济特征
曲靖地产市场整体趋势
项目影响相关政策
产品研究
户型评价及卖点提炼
物业附加值建议
营销策略要点
启动区设定
价格策略
卖场策略
作为云南省的第二经济重镇，曲靖近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础
2001年-2006年曲靖市历年GDP与固定资产投资情况
GDP增幅和房地产业发展状况的关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
曲靖市历年人均GDP发展状况
％以上，2004年城市超过玉溪,越居全省第二.
曲靖市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；
2006年曲靖占云南GDP比例
城市经济特征
曲靖产业结构中二次产业GDP贡献巨大，能源、烟草、水电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群,尤其资源型行业近年的大势催生了大批富有阶级.
曲靖市历年产业结构状况
曲靖二次产业比例较重，发展较快，三次产业不发达。
曲靖产业基础相对其他大城市总体较落后，主要依靠能源、烟草、水电等几个支柱产业.
城市经济特征
根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，曲靖房地产市场具有较大发展空间
恩格尔系数与住房支出比重
我国城镇居民“住房支出比重”在10％左右，发达国家一般达到25％。
曲靖市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，住房支出比重偏低是我国长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，曲靖市的住房消费还有提升空间。
城镇居民人均住房面积
曲靖市2005年城镇居民人均住宅建筑面积19平方米。
发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。
曲靖市区2005年数据
恩格尔系数
43％
住房支出比重
5％
生活水平
恩格尔系数（%）
住房支出比重（%）
温饱型
55～59

50～55

小康型
45～50

40～45

富裕型
40以下

城市地产趋势
受云南整体房地产大势影响，2004年以来曲靖房地产投资与销售大幅度上升，进入爆发式增长期，整体呈现供需两旺的现状
房地产开发增长
城市地产趋势
曲靖定位工业强市和珠江源大城市战略，其工业化和城镇化将迎来一个快速发展的时期。随着曲靖经济的增长，住房成为近年的消费热点和重点，为房地产市场健康发展提供了持久动力。曲靖建设主管部门力推住房制度改革，住宅市场化、商品化趋势逐渐确立，房地产市场潜力极大，房地产业已成为曲靖市的优势产业之一。
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
房地产开发投资（单位：万元）
24120
17348
30478
38863
47819
100729
130000
314000
年份
1999
2000
2001
2002
2003
2004
曲靖市城镇竣工住宅面积（单位：万平方米）






曲靖市近年城镇竣工住宅面积统计表
中心城 区房地产开发、销售情况 统计表
年度
开发企业
有投资项目企业数
完成投资（万元）
施工面积（万㎡）
竣工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
空置率
2001
16
15个
24846



％
2002
25
13个
26896



％
2003
36
14个
53475


31
％
2004
47
20个
70272