世联-唐山新戴河项目启动策略及物业发展建议-136PPT.pptx

唐山新戴河项目启动区定位和物业发展建议
4/2/2021
打造京津唐地区第一旅游度假胜地
我们的最终目标
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启动区的目标是：作为良好的开端，使得项目走上正确的轨道启动区的目标为项目的最终目标服务
1、形成具有竞争力和吸引力的项目和配套，拉动中高收入客户的旅游度假和置业需求；
3、通过启动区形成新戴河品牌形象，增强乐亭县政府的信心，进而控制北侧乃至更大范围的土地控制权。
2、通过启动，增强市场投资信心，进而通过土地运营和物业销售来回收现金流；
启动区目标和任务
土地运营，包括土地一级开发后的转让和小块宅基地的带规划出售。
新戴河品牌形象：高端的旅游产品+高层次的旅游消费+高档的置业需求
3
启动期在资金和时间上的约束条件也是我们的研究所考虑的重要因素
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启动资金1个亿以内
希望在2005年内启动；政府期望尽快看到项目的进展
2
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启动区位置选择在码头西侧2000亩范围地块内
未充分开发的原生态海岛
600-1000米平缓沙滩
与道路垂直向长度1-
码头西北侧有新开发的温泉眼
地势低平，，岛上植被稀少
超过4层建筑成本显著提高
所在位置是岛内开发投入最集中的位置，已经积累了项目和人气
距离桥较近，昭示性和通达性较好
与码头保持相对独立，有利于分区
码头
浴场
现有泉眼
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启动区南侧建设情况
规模
超过500个标准间，20栋左右别墅
业态
20多家分散的度假村，平房
配套
餐饮/淋浴
现有游客量
4万/年，旺季每天1000-2000人
游客特征
25-35岁，白领为主，中档消费
码头
浴场路
启动区
桥
浴场
渔船码头，海鲜交易场所
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启动区情境分析
2
3
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现阶段启动期附近低水平开发，低端旅游目的地的形象已经形成
北纬39度海滩，作为海水浴场季节性很强，2个月旺季
目前旅游度假人群属于中档，消费力和置业需求有限
1
属于大规模综合旅游度假区开发的启动期
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本项目启动区定位不能进入的误区
被市场定位为单一滨海资源的强季节性度假区
误区 1
误区2
度假区物业被当作一般的/缺乏生气的海滨住宅而非系统性度假社区
误区 3
因为短期性开发行为，丧失对度假区规划的控制，进而失去市场的投资信心
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启动区定位和物业发展建议所思考的关键点
启动区必须面向哪一部分客户的需求，才能保证后期
持续开发和盈利？
关键 1
关键 2
如何构建具有吸引力和竞争力的旅游项目来实现关键客户的积累？
关键 3
通过怎样的启动区规划来为度假社区的形成和发展奠定基础？
关键 4
启动区最先期的物业开发和建议是怎样的？
这些人至少具备以下特征：
将新戴河项目作为短期度假的场所
能够产生重复性度假需求
具有在本项目置业的有效需求
该项目必须完成以下使命：
成功启动，有良好的市场前景
通过旅游项目积累客户，实现度假物业的成功销售
奠定新戴河品牌形象，增强乐亭县政府的信心
与项目整体定位相一致
充分考虑目标客户的需求要素
在市场上形成差异化竞争力
协调短期回现和长期收益冲突
通过规划和控制使得土地和物业系统性增值
经营性和销售性物业有利影响
启动区核心客户分析
启动区关键旅游项目分析
启动区整体规划布局建议
启动区销售物业发展建议
启动区核心客户分析
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由于对项目资源较低的关注度、较低的购买力、低层度假观念的原因，乐亭及海港开发区客户在未来一段时间内度假和置业需求规模较小
受观念所限，唐山人旅游度假主要以观光性旅游为主
绝大多数该区域人置业心理价位上限较低
对置业的选择在“方便生活阶段”，无改善生活质量和度假置业的需求
2/3有置业计划，其中75%对投资缺乏兴趣，置业主要考虑距离工作单位和菜市场较近
市场现状调查显示：
唐山人喜欢观光旅游，接受不了度假。他们认为去过的地方越多越好，认为去了这些地方可以作为炫耀的资本来提升个人的价值和身份。
——唐山某旅游公司总经理
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