世联-无锡风水隆置业马山530亩项目整体定位与发展战略研究-152页.pptx

无锡马山项目整体定位与发展战略研究
致：无锡风水隆（国际）置业有限公司
4/2/2021
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向
客户的目标实质上是项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。
我们的目标
通过本项目的一期开发，
开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区
域土地价值
2
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目（金色水岸）外，无其他商品房项目推出
总占地面积:（约530亩）
规划容积率：A、B地块<，
C地块<，
取地成本： 63万/亩
风水隆资金实力雄厚，项目开发的启动资金不受限制
总的开发完成时间也不限。，项目开发以市场和区域成熟为导向,实现价值最大化
所在区域市场供给匮乏
地块由三块方正土地构成
无启动资金约束
总开发周期不限
3
项目研究工作的阶段划分
第一阶段（中期）
项目整体定位与发展战略
第一阶段（终期）
提交终稿
2004/08/12
2004/09/15
第二阶段
启动区策略
第三阶段
营销战略
工作
最终成果
区域（无锡及周边区域）宏观经济背景研究
无锡市土地市场、房地产市场调研
对政府官员、专家及消费者深度访谈
目标消费者问卷调查
项目的优劣势分析和价值判断
项目的经济测算
无锡市房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略 （中稿）
提交整体报告（终稿）
根据客户建议深化研究，完善报告
2004/09/21
至今工作
4
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景分析
锁定部分市场的集中分析
假设和量化
项目周边及地块勘察
无锡市宏观经济情况
无锡城市发展现状
无锡城市总体规划
无锡市房地产市场状况
5位政府官员
具体分属机构：
市规划局、国土局、房产交易中心及马山镇国土科、规划科、 马山工行
地块解析和界定
宏观经济背景分析
各区域房地产供求情况分析
消费者支付能力分析
消费者投资趋势分析
44份目标消费者问卷调查
各区域住宅市场情况
地产专业人士5位
房产销售主管4位
目标消费者深度访谈20位
调查各区域重点楼盘30个
目标市场的竞争性供给分析
终端消费者价值取向和置业倾向的分析
项目整体实现的机会点分析
案例借鉴
地块价值分析的结果
经济效益分析
最优容积率与物业配比
定价的市场支撑条件
发展战略与定位
5
项目界定
6
项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场环境十分优越
无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。
苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。
发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。
南京都市圈
苏锡常都市圈
杭州都市区
宁波都市区
上海核心区
资料来源：
无锡市城市总体规划概要
资料来源：无锡国土规划局
7
苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性
苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。
南京都市圈
徐州都市圈
苏锡常都市圈
资料来源：无锡国土规划局
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本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区，距离中心城区较远，但交通条件在快速改善
马山
马山：环太湖自然山水风光带的重要组成部分，是中心城重要的生态走廊
本项目通过十八湾公路连接市区，距离无锡城中区约35公里（现时车程40分钟，十八湾公路通车后预计车程会缩短到25分钟）
也即将于年底通车的陆马快线公路连接锡宜高速和沪宁高速，将拉近马山与长三角其他城市的联系
规划中的太湖大桥、环太湖公路也可直接连接无锡市未来的主城区滨湖区，拉近与市区的距离。
太湖
资料来源：无锡市城市总体规划概要、马山镇规划科访谈
十八湾公路
“一带”：指环太湖、蠡湖的自然山水风光带
太湖大桥
环太湖公路
陆马快线
资料来源：无锡国土规划局
9
无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡湖新城和滨湖新城
滨湖新城：未来城市副中心。以教育、科研、体育、旅游服务等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区
蠡湖新城是近年来首先