房屋售价和房屋租金的租售比关系.doc

房屋售价和房屋租金的租售比关系某市的租售比已经到达 738 个月,出租 67 年一分钱也没有赚到. 【国际上的租售比】= 总房款/ 月租金=2 00至 3 00个月, 即合理的总房价应该是200个月至300个月(即 17 年至2 5年) 的租金就能收回总房款。虽然我国有城市化等情况, 但是西方国家的土地具有无期限的所有权, 他们计算出租年限可以大于 100 年, 我国计算租金只能 67年( 70 年土地所有权需要掐头去尾),所以我国的租售比可以取值 300 个月( 25 年),不应该超过 300 个月。计算租售比时应该扣除费用, 才能准确地反映买房者的实际盈利率, 如实反映住房的合理价格。有扣除费用的租售比计算如下。 2010 年初, 在二线城市的 E市, 买普通一手房 100 平米, 单价 万元(包括税费),装修、家具、家电等 5 万元,合计从“口袋里”掏出 155 万元(没有按揭)。 100 平米的新房,目前的月租价大约是 万元* 11 个月= 每年租金毛收入 万元- 平均每年 万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用= 【每年租金净收益】为 万元/ 11 个月= 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为 万元。【有扣除费用的租售比】= 总房价 155 万元/ 每月租金净收益 万元= 738 个月。 738 个月/ 11 个月= 出租 67 年才能收回 155 万元的购房款。就是说, 2010 年初追高买房,花 155 万元, 长期投资 67年, 在住房和土地使用权都化为乌有后、一分不值后,房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是 155 万元,一分钱也没有赚到。这就是有扣除费用的租售比 738 个月(67 年) 的实际含义。 1993 年前后, 五年期银行存款实际利率曾经达到百分 20( 利息+ 通货膨胀的保值贴补率)。 2010 年初,处于历史最低值的五年期银行存款利率月是 %, 国债、理财产品、债券型基金高于此数。中美都开始实行货币紧缩政策,加息之声不绝于耳。 155 万用于投资 67年, 每年复利百分 5, 155 万元乘以 67个 , 等于 67 年后口袋有 4073 万元。买房花 155 万元, 长期投资 67年, 少赚 3918 万元。这就是租售比高的恶果,这就是货币被掺进 1 桶水而房价被掺进 5 桶水的真相,这就是在租售比奇高必然导致房价下跌的原因。许多人指望的不是租金, 指望房价还要上涨 1倍。那么租售比就是 122 年才能收回购房款,而 35 年后房子就要拆迁了。房市已经相当于股市 6000 点,即使上涨见到 10000 点,还不是要回到目前的 3000 点。 300 个月/ 738 个月= 。在理论上,房价应该下跌百分 59。为什么 67 年的每月租金净收益总是按照 万元在计算? 其一, 实际情况表明, 虽然可能通货膨胀, 虽然房价可能上涨, 但是, 租金的上涨却我行我素,每年只能提价增收 万元( 每月 万元) 。经济不景气, 租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场, 所以今后每年租金上涨 万元是很困难的事。正俯强势, 房东支付能力强,所以每年增加的