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高新法院分析拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件的特点与成因并提出对策
罗祖岷、石智勇  发布时间：20０8-1１-10　08：01:02
    近年来，高新区法院审理了多起涉及拆迁安置房屋买卖合同纠纷的案件。该院在对大量个案进行实证分析的基础上，试图通过对此类案件的基本情况概括、案件特点梳理，最终提出此类纠纷的妥善解决方案,以达到经济理性和社会衡平的和谐统一。
    一、案件基本情况
    2005年以来,诉至该院的此类案件共计7５起,主要发生于各拆迁安置小区,尤以早期的和平、新北两个拆迁户数较多的小区突出。不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人,约定买受人预先支付大部分的购房款,余款在出卖人配合办理产权证时支付。由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢,近期才陆续开始办理。而较争议双方签订房屋买卖协议时，现在房屋价格已大幅增长,故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价,否则不予协助办理产权证。双方协商不成,买受人于是提起诉讼,要求法院确认买卖合同有效,并诉请出卖人协助办理房屋产权证,或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。
    二、案件特点
    （一)诉求集中。主要表现为要求被告确认合同有效、协助办理产权过户手续。在７５起案件中，其中６8起案件的原告均要求被告确认合同有效，并要求被告协助原告办理产权过户手续,占此类案件的９０%。另外7件则是由出卖人或房屋的其他共有人为原告要求主张合同无效。理由主要集中于出卖时未经其他共有权人同意或房屋未取得产权证书等。　
    （二)出卖人反悔原因集中。大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况上来看,尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长,但法院在审理过程中依然能感觉到利益因素的影响实为出卖人反悔的最主要原因。
    (三)调解难度集中。从该院对此类案件进行审理的情况来看,一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利,普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价；而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公,是在信息资源严重失衡的情况下签订的,原告理应对其进行适当的补偿。
    (四)法院判决集中。该院在处理此类案件时,遵循允诺必需信守的合同法基本原则,除原、被告双方自愿达成调解协议的外,其余案件均以被告即出卖人败诉告终。
    三、原因分析
    (一)利益驱动下的诚信缺失。此类案件大量出现的根本原因则在于出卖人的诚信缺失,而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年持续增长的态势,这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会,其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。
    (二）现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点,往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一,因此在处理此类案件的时候,无可避免地在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在