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养老项目可行性研究报告
在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务 事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象， 以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的相 关民间营利事业活动的总称。
至U 20XX年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到 XX%超过 世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目 光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯 的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。 面对老年人口的 现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专 项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模 式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以 房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出 一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具 有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长， 比
如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨 询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服 务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日 益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段, 很多商机有待开发。
“十三五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰， 60岁
以上的老年人将新增xxx万，总数将由xxxx亿增加到xxx亿，老年 人口比重将由
xxx%曾加到xxx%,人口老龄化进程将加快，社会养老 保障和养老服务需求将大量增加。 未来xx-xx年间，中国养老产业发 展潜力巨大。
市场分析在可行性研究中的重要地位在于， 任何一个项目，其生 产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对 市场需求情况有了充分了解以后才能决定。 而且市场分析的结果，还 可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。 在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依 据。
不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。 由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项 目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定 性因素对项目经济评价指标的影响， 以确定项目的可靠性，这就是不 确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分 析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平 衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
养老院项目财务评价分析
养老院项目总投资估算
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图：项目总投资估算体系
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年龄结构
如图1所示：在调查到的100位老年人中，80—89岁的老人居 多，为xx%;其次为70-79岁的老人，占xx%; 60 —69岁以及90 —99岁的老人分别为xx%和xx%;没有百岁以上的老人。老年人随 着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需 要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。 但值
得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全 不自理的老人或需要长期照料的老人的需求， 因此，这些敬老院中的
老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中 高龄老年人。
表1敬老院老人基本状况（略） 2、受教育程度（略）3、婚姻状
况（略）4、家庭子女状况（略）5、工作单位性质（略）（二）经济状
况（略） 图2敬老院老人经济状况（图略） （三）身体状况（略）
这次调查到的老人当中，有xx %的老人基本卧床，吃饭、排便、洗 澡等都需要别人