购房合同签订注意事项.doc

购房合同签订注意事项.doc购房合同签订注意#项
购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地 产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在 平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。今天我要与大 家分享：购房合同签订的注意事项。具体内容如下：
知道的人在买商品房签订合同的时候，一般会依据国家工商行政管理总 局和建设部制订的《商品房买卖合同示本》文件。虽然说《文本》是政府 机关制订的，已经很好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，采用 《文本》签订合同能尽可能的保护购房人的合法权益。但都会对比《文本》 根据自己的需求来修改些内容，一般，在购房时有些问题需要重点关注下。
基本的〃五证〃齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有 了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、 建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的 关键。
使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》, 并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开 发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这 并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其 不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎 啊!否则到时吃大亏就惨了。
相关证明文件有效。如果是买期房（在建、未完成建设、不能交付使用
的房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售 范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之 后取得，即由期房变现房了）和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核 对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否 一致。
买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实 物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物 交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可 证》的房屋使用交付。
明确具体时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有 的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同 上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付 使用日期;运用"水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后〃等一 些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地 规定为〃某年某月某日〃，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
检查房屋质量。在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品 住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件, 检查是否有开发商对质量问题的责任。
明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒 畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围 和收费标准。
重点约定违约责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不 一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可 参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不
按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符 合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。
★购房合同的内容
购房合同的主要内容包括以下几方面：
甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内 销房、外销房等；
房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与 违约方责任等；
质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公 共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
产权登记和物业管理的约定；
保修责任；
乙方使用权限；
双方认定的争议仲裁机构；
违约赔偿责任；
其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
★签订购房合同注意事项
在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题:
1、 购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相 互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签 订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理 商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主 管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程 上授权的主要负责人。
2、 合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出 入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如XX市XX区XX街XX号 X X花园X X号楼X X