购房合同里物业日期不对.doc

购房合同里物业日期不对.doc购房合同里物业日期不对
篇一：购房签订合同时候应当注意的事项
购房签订合同前应当注意的事项
1、 核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋 所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与 “契税完税凭证”记载信息是否相一致。
法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权 人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情 形的发生。
2、 核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所 有”。
法律风险提示:如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订 房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出 售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财 产共有权，极有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发 不必要的争端。
律师支招：当该房屋是“共同所有”时，买方一定要调查清
楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋
3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第 三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。
法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分 银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全 部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能 过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”或者 是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说：“房子虽然没 过户，但是我都搬进去住了好几年了，这样应该没什么问题 了吧？ ”答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，房 屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记，从法律 上讲该房屋的所有权还是别人的，风险之大显而易见。
法律依据：《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、 转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
律师支招：如何才能避免此类问题的发生呢？ 一方面，买 卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属 登记信息（俗称“查档”），亲自确认该房屋不存在影响房屋 过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面, 如果无法确认该房屋是否能解贷过户，不要轻信卖方的承诺 而交付房款。（至于房屋解贷的方法，后文有详细叙述）
4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。
法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等 重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存 在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却 无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破 租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原 承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求 承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还 享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引 发不必要的纠纷。
律师支招:所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况, 再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好 让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租 人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。
5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱，支付大额定金前一 定要三思而后行，因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常 容易丧失主动权，从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬 境地。
二、签订合同时应当注意的事项
1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记 载是否相一致。
法律风险提示（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房 屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以 要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效
果更佳）。
法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房， 由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单 独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。
2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、 房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信 息）与房产证记载内容是否相一致。
三、房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各 自承担。（主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税 等）
法律风险提示：现实生活中普遍存在因税费约定不明而 导致的纠纷，所以税费由谁承担一定要约定清楚。
律师支招：一方面除了上述主要税种外，还有必要在“合 同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等 小额税种进行约定，具体细化应由哪一方承担。另一方面， 还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前，遇国家、本地 区房产政策调整，造成交易费用增加时由谁来承担。如果双 方解除合同，由某一方承担，还是由双方按比例共同承担。
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等 费用的情形，而不能轻信房主一面之词。
法律风险提示：有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的