购物中心开发理念探讨.doc

购物中心开发理念探讨.doc购物中心开发理念探讨
2001年11月11日，我国正式加入WTO,入世后的中国零售业巾场的竞争将日趋激烈。 有数据表明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9. 7%；今年上半年，国内零售增长 10. 1%,如果加上物价负增长因素，实际增长为12. 7%,表明我国国内商业零售业发展速度相 当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔，纷纷加快扩大中国国内市场份额的 步伐。国内零售业山•场的巨大的发展空间，必将为商业零售业的空间载体一商业房地产提 供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心（Shopping Center/Mall）,由于提供了 一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、口本、东南亚，逐渐被认为 是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的 规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它 所服务的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设 施。购物中心是商业房地产的一种形态。
购物中心的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具 有“统一管理、分散经营”的特点；投资收益高；市场风险高。购物中心的目的是通过投资营 造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达到以上n的， 购物中心项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼 盘推 广等方面有所突破。比如：
（一） 项目选址和市场调查要注重地段的商业价值。对拟建购物中心地段的商业价值和 商业机会进行详尽周全的分析：
1、 调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况
2、 调查n标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）
3、 调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势
4、 调查n标城市近、远期城市•规划和商业规划
5、 调查n标地块的商业价值和机会点
6、 调查商铺置业者投资购买力、投资心理
（二） 项n定位须有差异性。
购物中心具有购物、休闲、娱乐等特征，但仍然要做出项目的个性，即差异性定位。
1、 项n定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
按照购物中心的建设规模差异与定位的有如下关系：
建筑规模覆盖商圈市级购物中心
3万平方米以上覆盖整个城市，服务人口 30万以上
地区购物中心1—3万平方米覆盖城市局部，服务人口 10—30万人
居住区购物中心3000 10000平方米
覆盖城市的一个居住区，服务人口 1—5万人邻里型购物中心
3000平方米以下服务人口 1万人以下
2、 项n定位的差异性与主题的创新相辅相成。
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心 等，都为项目的定位提供了创新的思路。
3、 项n定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌 组合一北京新东方广场，与传统老字号店组合一北京琉璃场步行街，在消费人群、档次 上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
（二）规划设计坚持创造高质量的商业空间。
购物中心非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含