资产评估报告评估方案.doc

资产评估报告评估方案.doc评估方案
一、土地
（一） 确定评估范围
（二） 了解土地使用权概况
土地登记状况
土地权利状况
土地利用状况
（三） 对土地价格影响因素进行分析
城镇土地价格的影响因素有：
（1） 一般因素；
指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主 要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展 过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、 社会及国民经济发展规划等。
（2） 区域因素；
指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城 镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、 土地使用限制和自然条件等。
（3） 个别因素。
指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程 度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。
（四） 地价定义
（五） 核实过程
（六） 评估方法
根据《城镇土地评估规程》，目前国内对宗地地价的评估方法有： 市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基 准地价系数修正法和路线价法。评估人员根据本次评估目的即待估宗 地所处的位置、土地利用性质、土地开发程度等具体情况，确定适当 的评估方法。
1、市场比较法
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的， 且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格 作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V = VbxAxBxDxE （ 13 ）
式中：
V：待估宗地价格；
Vb：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
=正常情况指数/比较实例宗地情况指数
B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指 数
D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指
E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地 交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外, 还可用于其它估价方法中有关参数的求取。
2、 收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将 待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算 带估土地价格的方法。
基本公式
(1) 土地收益为无限年期：
V=a/ r
式中：V: 土地收益价格
a: 土地纯收益(或地租)
r: 土地还原利率
(2 ) 土地收益为有限年期：
V= ( a/r ) [1-1/ ( 1+r ) n]
式中：V、a、r含义同前
n:未来土地使用年期
收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
3、 剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价 格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润 和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。
基本公式：
V=A- （B+C）
V—待估土地的价格
A一总开发价值或开发完成后的不动产总价值；
B一整个开发项目的开发成本；
C—开发上合理利润
对于房地产开发项目，其具体公式为：
土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用 -税费-开发商利润
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用 于以下情形：（1 ）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地 估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有 房地产中地价的单独评估。
4、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依 据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定 土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值, 但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要 取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土
地投资改造的费用大小。
成本逼近法的基本公式如下：
V=Ea+Ed+T+Ri+R2+R3
=Ve+R3
式中：
V： 土地价格
Ea： 土地取得费
玖：土地开发费
T:税费
Ri：利息
R2：利润
R3： 土地增值
Ve： 土地成本价格
R3： 土地增值
成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较 实例的公建、公益用地的价格评估。
5、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各 城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客 观价格方法。
其基本公式如下:
lbx (1 ± £Ki) xKj
式中:
V： 土地价格
Vl