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房产销控我们为什么做销控,怎么做销控
　房 产 销 控
　　房地产的利润与销售速度直接相关，因此，控制销售进度就可以对利润率产生很大影响。房产销控的是通过对销售速度和价格的控制达到高价全额销售的目的，开发商的销控就是业主的购房陷阱。
　　楼盘“销控”的概括为控局势、控价格和控速度。
　　控局势——差房能卖掉，好房高价卖
　　在一个楼盘的中，物业有优劣好坏之分，通常情况下是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售，这是价格炒作的一般性原则。
　　同时也规避了不好的户型型无法销售的风险。
　　控价格——在价格最高时抛售
　　房产销售有个特点，越接近现房，物业的风险越低，购房进驻的时间越短，物业业主的成本越低，因此越接近现房价格就越高。而一般性销售都是低开高走价格策略，在开盘期，价格较低，这是促销的手段，其实在最低价格的房子开发商可能一套都不会出售。通过不停的广告造势，人气增加，楼盘升温，价格开始抬升。所以在价格最高时期也就是热销期时，也是开发商大规模抛售的时期，同时也获得了最大的利益。一般说来，开盘时销售的仅仅是一小部分，有相当大比例的房子，尤其是好户型将留到现房或接近现房时销售，来通过涨价获取更多的利润。”
　　控速度——加速度营销，降本增利
　　房产销售的速度直接影响开发成本，销售速度越快，回款速度越快，资金流动的也越快，开发的成本也就越底，相应的利润就会增加。通过销控手段，制造热销虚假局面，可快速提升销售速度，这是开发商惯用的伎俩。在营销学上也成为加速度营销。
　　通过对售楼现场人流的控制和销控表的设计，可以制造出虚假“热销”局面，创造购买压力，提升销售价格，出现抢购行为，有些开发商通过惜售和拍售的手段来蒙蔽业主，提高物业的虚假价值。
　　销控手段——七大陷阱套买家
　　房产销售的信息保密性和不对称性为销控创造了良好的条件，虚弱的房产开发商通过销控手段和认购方法来促动资金流动，倒也赚个满钵。所以销控就是炒作房产实施资本运营最有效的方法。
　　楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元“销控”为已经出售，这对于那些购买在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗？它是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持销售回笼节奏吗？笔者试探者做如下分析：
　　1、什么是楼盘销售控制
　　在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。
　　当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期