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从购物中心一般条件谈商业地产定位
最近接触的商业运营机构比较多,在洽谈项目合作或推介我们的商业地产时,也碰到了一些令人难堪的事。一次我介绍某开发商老总认识国内某知名的零售商业巨头,对方问开发商项目的几个技术指标时,开发商竟然答不出来。这件事,让我反思了好几天,并研究了十几个国内外有名气的零售商业巨头,全面检索他们是如何考察合作项目和选择店址的。
购物中心选店的一般条件
下面是某跨方米左右的购物中心店址时,提出的“一般条件”:
经济指标:包括所在城市的年人均国内生产总值10000元以上,年社会消费品零售总额在140亿元以上,职工年均工资在9500元以上,城市居民年可支配收入在7000元以上。
人口指标:包括所属全市的人口330万以上,市区人口100万以上,项目3公里范围内人口25万以上,项目5公里范围内人口50万以上……。
道路交通指标:主要有面临道路主干线,车行道4快2慢,所属区域公交线路在6条以上,每天经过地块的车辆不少于10000辆,人流量不少于10000人次等。
项目要求:地块或已有的建筑物可以租赁,地块土地面积不小于3万平方米,地块形状为长方形或矩形,临街宽度大于140米,深度大于250米,楼板荷载:卖场800kg/平方米,后仓与冷库1200kg/平方米;地板表面:仓库地面硬化而磨平,卖场内铺地砖,办公区和设备用房铺瓷砖,已有的可用建筑物最好为一层,面积在10000平方米以上。(二层的每层不小于6000平方米)。层高:平顶建筑,,后仓净高不小于9米;斜顶建筑:,顶部梁下净高6米;后仓净高不小于9米。
配套指标:停车位在300辆—400辆,供电3500KVA以上,供、排水各200吨/天,煤气200立方米/小时,电话与宽带30门直线,2条数据线,中继线16条(6进10出),设备容量128门……
以上列举的仅仅是一部分,作为开发商和商业地产的营销者,我想还需要更多地了解商业运营机构的需求。对于1万平方米,2万平方米,几千平方米……这些指标又会是变化的,但是如果你对自己的项目指标不太清楚,或者对将来你目标运营商的一般要求都做不到,那么项目的营销就很难做。
一个案例定位与规划失误的分析
我们研究过一个商业地产项目,它是一个与高层住宅连在一起的底层裙楼商业广场,位置在区域内可谓几年内独一无二。前后都有城市交通主干线,侧面有一条10多米宽的老街,靠东面的那条大道还是该城市河西的形象路,大道的东面就是江景。可以说道路交通条件是完全满足一般商业中心的要求。从目前离该项目100多米远的某成功商业广场来看,车流与人气更是没有问题。这些都已经得到商业运营机构的一致认可,据说来洽谈的已经不少于五家商业大户了,但还是没有一家落定。到底是为什么呢?
原来,原来,这个项目还有“一般条件”的其它指标没有达到。
该开发商在定位时,既想打破传统又没有放弃传统,总想兼顾两种定位。它将底层商铺分成两部分,一部分是独立的临街门面,另一部分是被这些门面包围着的商业中心。仅仅在临西的道路中让出一个出入口,“牺牲”了大概三个门面的面宽,算是为商业中心留出了通道。这不等于将好档口卖给了小经营户,将差档口留给了实力商家;让实力商家难以形成旺盛的人流和商业气氛,生意也将被临街独立门面抢去