工业房地产抵押估价风险识别与防范的初步实践.doc

工业房地产抵押估价风险识别与防范的初步实践
　　摘要：工业房地产抵押价值大，且容易形成不良贷款，房地产评估机构应做好识别和防范工作，避免相关风险的发生。
　　关键词：工业房地产；抵押风险；防范
　　一、工业房地产抵押估价风险防范的现实意义
　　在房地产估价机构业务中对工业房地产的抵押评估占有相当比重，面对激烈的市场竞争中，面对一些客户不合理的要求，面对个别估价机构的违规操作，房地产估价机构需要面对利益与风险的均衡。同时，工业房地产一般抵押价值较大，在部分行业不景气时容易形成不良贷款，防范工业房地产抵押估价风险已成为房地产估价机构日常重要工作内容。
　　二、工业房地产抵押估价风险识别
　　1、抵押的合法性
　　估价师要注意审慎审查必不可少。估价师应查验房地产权证、企业法人营业执照及其他资料原件，并到现场查勘与抵押房地产一一对照核实；对现场查勘存在疑问的，应当到有关部门查询、核实估价对象的权属状况。
　　在评估实践中，我们在评估一个工业厂房司法处置价格鉴定过程中，查明估价对象一部分工业用地多年前早己征收补偿，现状部分为巷道用地及住宅楼用地，其权属己改变。而之前出具给银行的抵押报告，该部分土地的抵押价值却赫然在目，并未扣除。这足以说明出具该份抵押报告的估价人员根本未进行现场查勘。而该厂因经营不善，面临司法处置，虽然银行在之前的放款过程中，会有一个折扣系数，但面对评估范围的缩小，会面临估价对象的司法处置价值难以覆盖抵押权价值的状况发生。银行可以追责原评估机构的相应责任。
　　2、抵押价值的合理性
　　抵押价值的合理性识别要从采用的估价方法上进行判断。在评估实践中，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。在运用成本法核算建筑物成本时，不高估建筑物的开发成本、有关费税和利润。开发成本应充分考虑当地客观的建筑物建安成本，合理确定税费及利润，做到每个数据有依据，做到客观、合理。对于建筑物折旧，应按照谨慎性原则，结合估价师现场查勘建筑物的实际维护保养状况综合确定。
　　另外要正确把握抵押房地产在未设立任何法定优先受偿权利情况下的市场价值（V1），以及应尽可能地知悉其存在各项法定优先受偿款的总额（V2），并在此基础上确定其抵押价值（V）：V=V1-V2。
　　3、抵押房地产的变现能力
　　变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
　　由于工业行业类别繁多，除了标准厂房外，大多数均为非标准厂房，通用性差，在设计要求、建安造价、建筑物经济使用寿命等方面都有极明显的差异。估价人员应充分考虑相关特性，慎重确定其抵押价值和变现能力。我们曾遇到一个案例：估价对象为某食品有公司建设的冷库，混合结构，墙厚480MM，墙内及顶部均设有保温层，保温设施是和建筑物结构连为一体，估价人员考虑其使用不可分割性，在估价中应慎重确定其抵押价值和变现能力，并在估价报告中作出必要的风险提示。
　　估价师要充分把握估价对象的“市场价值”、“法定优先受偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等因素的分寸来把握尺度。变现价值除扣除市场价值差异外还要扣除处置费用和佣金、各种税费、法定优先受偿款。
　　三、工业性房