【商业地产】-青岛黄岛海尔项目定位策略（原稿）51PPT.ppt

中国青岛海尔china·haier中国海
(200706)
青岛,是谁的青岛
一、市场梳理
二、关于海尔地产战略的思考
三、定位策略
四、海岸生活解决方案
市场梳理
双线:
城市价值线(发展、现状、结论)
海岸线(发展、现状、结论)
一、对青岛的理解
二、对黄岛的理解
五、对两个项目的理解
六、项目定位初设
七、项目规划设计建议
……
四、海尔地产运作策略理解
三、黄岛市场竞争态势
青岛,是谁的青岛
正迎来发展的历史契机:继珠三角、长三角之后,环渤海经济圈成为新的经济增长极。
青岛与山东的隔阂:青岛更应该属于全国、世界。
未来的单中心:2020年山东将由青岛单中心取代现在的青岛-济南双中心格局。
青岛市GDP2006年在全国副省级市中排名第四,稳步增长,已步入国内发达城市行列
青岛快速增长的经济总量为城市的房地产业带来发展机遇。
城市
青岛
济南
沈阳
大连
杭州
宁波
厦门
广州
深圳
GDP(亿元)
3206
2185
2483
2570
3441
2864
1162
6068
5684
GDP在对比城市中排名
4
8
7
6
3
5
9
1
2
GDP增长率(%)









GDP增长率排名
4
5
2
2
8
9
1
7
6
经济总量大,稳步增长,已步入国内发达城市行列
(数据来源:《青岛统计年鉴2006》及青岛统计信息网)
2006年青岛及对比城市GDP总值一览表(单位:亿元)
房地产市场后续提升空间巨大
近五年青岛商品房及住宅投资情况
城市
青岛
沈阳
大连
杭州
宁波
房地产开发投资总额(亿元)
267
538
337
442
313
房地产开发投资占整体经济比重
%
%
%
%
11%
2006年青岛及对比城市房地产投资情况
(数据来源:青岛历年统计公报)
(数据来源:相关城市统计公报2006)
青岛市近年来房地产投资水平平稳增长,占经济总量的比重一直保持在10%以内;
与沈阳、大连、杭州等城市相比,青岛房地产市场具有更广阔的增长空间。
价格迅猛上升,投资示范作用极强
近五年青岛市房地产竣工及销售情况
价格快速上涨:五年间增长约一倍,沿海楼盘涨幅更大。
投资客成市场重要力量:在沿海高价盘当中,更成为购买主力。
外地炒家蜂拥而至:“青岛的房价都是被外地人炒高的!”
销售乐观:销售速度也逐渐加快,销售/竣工比逐渐上升,06年首次超过100%。
价格虽高,但各盘销售都比较不错,中小户型更是供不应求。
区域划分
固定资产投资总额(万元)
房地产开发投资总额(万元)
房投占固投比重(%)
总体
14565808
2238370
%
市四区
6304202
1753732
%
城阳区
1628026
170281
%
黄岛区
1708417
181756
%
崂山区
726645
366419
%
胶州市
1968640
108123
%
即墨市
1813173
142527
%
平度市
1324930
52394
%
胶南市
1971985
134630
%
莱西市
1182878
46964
%
2005年青岛各区房地产及固定资产投资情况
城市西北部房地产投资潜力犹为巨大
从青岛细分各区的房地产投资水平来看,市四区的投资水平已经较高,约占全大青岛整体的八成左右,相比之下青岛各卫星市的房地产投资水平则非常低,黄岛区在2005年时也未表现出房地产热点板块的特征。
青岛市区及崂山区房地产发展水平已较高,与其他区差距较为悬殊。
(数据来源:青岛统计年鉴2006)
1
老城
城市
核心区
2
3
4
四方板块
崂山板块
李沧板块
浮山后板块
308板块
城阳中心板块
黄岛版块
发展时序清晰
3
90年代以前青岛发展集中于老城区
92年青岛市政府决定“开发新东部”,城市核心区逐渐形成,并带动房地产发展
90年代中后期,随着高科园的成熟以及相关配套的完善,借助稀缺的景观资源,崂山的高档住宅随之发展起来
20世纪初,在拆迁安置区的基础上,浮山后大力发展商品房;与此同时,黄岛自然海景资源逐渐得到市场重视,获得了相应的发展
2005年,为了缩小南北差距,政府出台相关政策扶持李沧,并规划大型CLD促进李沧房地产发展
1
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