烟台商业市场现状及发展分析.doc

烟台商业市场现状及发展分析
根据项目的实际情况，我们此次调查的重点为烟台零售商业。因此，以下所 叙述的烟台商业均指烟台零售商业。
第一节：烟台商业调查
一、商业发展历程
要点概述：
◊烟台商业发展模式的不断提升，表明随着商业经济的发展和居民生活水平的
改善，居民对商品的需求和购物环境的要求有所增强；
◊商业发展相对集中，商圈的功能和辐射范围有所扩大；
城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的，以 满足不同时期的消费模式和购物需求，根据商业物业类型的变化，烟台市的商业 发展大致可以分为三个阶段：
(一)第一阶段：百货大楼时期
烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西扩张, 城市商贸交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心向西偏移，形 成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在改革开放初期的社会环 境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够便利，商品流通尚不发达，而具 有计划经济模式的百货大楼在商品的种类和质量方面又较有保证，于是受到了居 民的信任与追捧，形成了烟台该时期的主要商业形态。
1、 代表性项目：百货大楼
2、 主要特点：
具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式；
该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少；
主营日常用品。
(-)第二阶段：振华商厦、华联商厦时期
该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着改革开 放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、 经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。其中华联商厦以舒适的购物环境及 相对超前的经营理念深受市民喜爱。于是，烟台商业在该时期形成了 “百货大楼、
振华商厦、华联商厦” “三足鼎立”的竞争格局。
1、 代表性项目：华联商厦
2、 主要特点：
经营商品较为齐全；
商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向；
商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。
(三)第三阶段：城市中心商业聚集时期
随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大 型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台 市市级商圈，其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断 改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。
同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业，极大 的丰富了城市的商业形态。
1、 代表性项目：南大街购物城、南大街商业街
2、 主要特点：
商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次；
出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改善；
大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网点数量多，而街 区式商业少；地面停车位严重不足，交通拥挤。
二、商圈调查
要点概述：
◊市区商业网点布局不合理，大型网点集聚中心区；
◊市中心商业辐射力强，区域商业开发难度较大。
(一)商圈概述
从烟台市商业分布的现状来看，芝黑区商业可作为烟台市商业的概括。因此, 此次对烟台商业调查的重点范围是芝黑区商业中心：以海港路、南大街、西大街 及北大西街为中心的南大街市级商圈和以九隆广场、振华广场为中心的幸福区级 商圈。
商圈名称
级别
区域范围
主要特点
南大街商圈
市级
以海港路、南大街为中心，向西 至青年路，南到南大街，北到北 马路，东至西南河路
以百货、服装经营为主，其次是 餐饮、家电、家居等
幸福商圈
区级
以幸福路、幸福中路为中心
以九隆广场综合性商业、振华广 场百货为主
(-)商圈示意图
(三)典型商圈调查
1、以海港路、南大街为中心的南大街市级商圈
南大街商圈商业街分布图：
(1)商圈定位
在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣 气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、旅游、金融、商务、信息等为一体 的市级商业功能区。
(2)商圈概况
行政区属
芝黑区
地域范围
以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东 至西南河路
人流结构
中偏高档消费者
商业区域
由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成
区域价值
烟台最繁华的商业中心，唯一的市级商圈
商业特点
由大型商业网点及商业街组成
经营业态
以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等
典型网点
振华商厦、良友广场、振华购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等
购物环境
由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差
商业氛围
商业集中，人气旺盛
其他配套
亚细亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦