房地产估价报告.doc

房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：无锡市梁溪区人民法院审理江苏银行股份有限公司无锡广益支行与伏洪星、杜生平、无锡市梓源投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案涉及的位于无锡市锡沪东路6-1501办公用途房地产市场价值评估
估价委托人：无锡市梁溪区人民法院
房地产估价机构：江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司
注册房地产估价师：徐新生（）
吉春宇（）
估价报告出具日期： 2017年09月28日
估价报告编号：苏天锡法鉴估字（2017）第038号
致估价委托人函
无锡市梁溪区人民法院：
我公司接受贵方（2017）苏0213法鉴委字第1385号司法鉴定评估委托书的委托，对贵院受理的申请人江苏银行股份有限公司无锡广益支行申请执行被申请人伏洪星、杜生平、无锡市梓源投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案涉及的锡沪东路6-1501办公用途房地产进行市场价值评估，评估目的是为委托方执行涉案房地产提供司法鉴定意见而评估其房地产市场价格，评估工作至2017年09月28日结束。
根据委托方提供的《无锡市房屋登记簿证明》、《土地登记查询结果告知书》，估价对象房屋坐落：锡沪东路6-1501；所有权人：伏洪星；规划用途：办公；建筑面积：；建于2011年。国有土地使用权类型为出让；；用途为商务金融用地，终止日期为2056年10月30日。
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用收益法的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，，大写为人民币叁拾捌万陆仟伍佰元整，单价为RMB6528元/平方米。（本次估价结果包含房屋以及房屋对应的土地使用权、）。
法定代表人：
江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司
二O一七年九月二十八日
目 录
注册房地产估价师声明 1
估价假设和限制条件 3
房地产估价结果报告 6
一、估价委托人 6
二、房地产估价机构 6
三、估价目的 6
四、估价对象 6
五、价值时点 10
六、价值类型及价值定义 10
七、估价依据 10
八、估价原则 11
九、估价方法 12
十、估价结果 14
十一、注册房地产估价师 14
十二、实地查勘期 15
十三、估价作业日期 15
十四、估价报告应用的有效期及有关说明 15
房地产估价技术报告 16
一、实物状况描述与分析 16
二、权益状况描述与分析 17
三、区位状况描述与分析 18
四、市场背景描述与分析 19
五、最高最佳利用分析 21
六、估价方法适用性分析 23
七、估价测算过程 24
八、估价结果确定 36
附 件 37
（一）无锡市梁溪区人民法院司法鉴定委托书
（二）估价对象区位图和现场勘查照片
（三）估价对象房屋权属证明、土地登记查询结果告知书（复印件）
（四）估价机构营业执照复印件
（五）估价机构资质证书复印件
（六）房地产估价师注册证复印件
注册房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、我们是依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、本公司注册房地产估价师徐新生、吉春宇已于2017年09月15日对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录,估价师对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
7、本估价报告依据估价委托人提供的相关资料，估价委托人须对资料的真实性负责。因资料失实造成的后果，由估价委托人承担相应的责任。
8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理