房地产企业融资状况及案例专题研究 收藏版.doc

房地产企业融资状况及案例专题研究
一•研究背景 错误！未定义书签。
楼市政策 2
楼市现状 4
房地产资金链变局 错误！未定义书签。
楼市“危”与“机” 错误！未定义书签。
二•房地产企业融资方式及案例分析 6
通过银彳丁贷款融资 6
通过企业上市融资 7
（1） 直接上市 7
（2） 国内买壳上市 7
（3） 海外上市 8
通过项目股权出让融资 9
通过企业合作融资 9
通过信用评级发债融资 10
通过抵押扒保发债融资 10
通过发行人民币合成债融资 错误！未定义书签。
&通过房地产信托融资 错误！未定义书签。
通过私募基金融资 错误！未定义书签。
通过海外基金融资 错误！未定义书签。
夹层融资 错误！未定义书签。
三•融资格局分析 错误！未定义书签。
银行贷款依I口居于主导地位 错误！未定义书签。
（1） 宏观原因 错误！未定义书签。
（2） 微观原因 错误！未定义书签。
定金及预付款受政策影响易产生波动 错误！未定义书签。
其他资金呈现逐步增加趋势 错误！未定义书签。
（1） 关于上市融资 错误！未定义书签。
（2） 关于债券融资 错误！未定义书签。
（3） 房地产信托融资 错误！未定义书签。
四•房地产融资的影响因素 错误！未定义书签。
外部因素 错误！未定义书签。
（1） 国家政策调控 错误！未定义书签。
（2） 行业的总体形势 错误！未定义书签。
（3） 通货膨胀水平 错误！未定义书签。
（4） 购买者的心理预期 错误！未定义书签。
内部因素 17
（1） 企业经营状况 17
（2） 企业规模 18
（3） 企业所有制性质 18
18
.研究背景
楼市政策：
2011年实施严厉的楼市调控政策以来，“限购”、“限价”、“限贷”这些带有 浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段，并对抑制房价快速上涨，促使房价 回归合理水平起到明显作用。进入2012年，国家对房地产政策一是完善，二是 调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业 健康发展。
＞限购一中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房 价合理回归，促进房地产市场健康发展”，住建部去年底已经明确表态要求 限购令须到期延续，楼市调控短期内不会放松。
＞房产税——中央经济工作会议强调继续深化房产税改革。继2011年1月上 海、重庆开展房产税试点，2012年房产税的试点范围还可能扩大。
＞贷款——2011年上半年央行连续6次上调存款准备金率，导致银行流动性紧 张，首套房贷也遭殃及，刚性需求受损。不过，央行又下调了 2次存款准备 金率，为各大银行腾出大量现金。目前，四大行及部分股份制银行的首套房 贷利率已经回归到了基准利率。2012年央行可能还会数次调低存款准备金 率，甚至可能降息，这对首套房贷将是一大利好。
＞保障房一由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融 入，参加保障性住房建设。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府 公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。确保 一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解大量 的需求。
楼市现状：
＞投资回落：前两月房地产投资规模再度下滑
2012年1 — 3月，全国固定资产投资47865亿元，%,房地产 开发投资10927亿元，同比上涨23. 5%。商品住宅投资7443亿元，同比涨幅19. 0%。 同比涨幅均出现明显回落。
＞开工减少：住宅新开工面积接近3亿平方米 首度同比下滑
1-3月，全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0. 3%,其中住 宅新开工血积29427万平方米，同比下降5. 2%o 一季度住宅新开工血积同比下
降，是最近几年来首次出现，并且还不考虑保障性住宅开工增量。缩减新开工面 积，减少库存的再度积压，也是房企提高自身库存消化能力的一种体现。
＞资金紧张：自筹资金增速回落18. 3%房企融资难度进一步加大
2012年1一3月，全国房地产资金来源20874 亿元，同比增长8. 2%,增速比1 — 2月份回落了 。其中国内贷款4319亿元，增长 12. 6%,增速与1—2月份相比回落了 点。2012年一季度房企的融资情况并不乐观。其 中利用外资和其他资金同比均呈现下降的趋势。 此外，国内贷款和自筹资金增速与1 — 2月份相 比均有下降，其中自筹资金增速回落了 18. 3个 百分点。2010年企业自筹资金占比为36%, 2011 年1-10月企业自筹资金占比41%o房企自筹资金 中，有大部分都是自有资金及股权增发或转让获 得的资金，一季度