中山远洋城商业市场调研及项目定位报告.ppt

中山远洋城商业市场调研报告
2011-5-25
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目录
城市及区域发展概况
城市商业发展解析
城市客群消费特征
项目概况
项目定位
项目相关测算
备注：
报告中第4、第5部分引用戴德梁行报告中内容；
租金测算中项目面积按第六版规划图纸内容。
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1、城市发展概况
城市地位
城市经济
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城市地位
珠江三角洲经济区，包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市区、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市、四会市，总人口4230万，土地总面积41698万平方公里。
珠三角城市群可分为三个经济区域:
经济区域
主要城市
珠江东岸
深圳、东莞、惠州
珠江西岸
珠海、中山、江门
广佛都市圈
广州、佛山、肇庆
资料来源：根据《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》
中山是珠江三角洲西岸经济区的重要组成部分，位于广州-珠海城市发展轴的中间位置。
中山城市定位：
珠江三角洲的地区性主中心城市
中山城市职能：
市域的政治、经济、文化、科教中心；
高新技术产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能；
服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输、产业服务职能；
生态环境良好，宜居城市职能；
伟人故里的文化、旅游中心城市职能。
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主城区：含西区、南区、东区和石岐区，以行政、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商务中心及行政中心。
石岐区：曾经的政治中心。未来发展定位为休闲商业中心、城市文化展示中心。
西区：以旅店业为龙头的第三产业服务体系。未来重点发展总部经济、文化创意、商务酒店等产业，打造成有较强集散功能的“商务港”。
南区：秉承“工业强区，三产兴区”的发展思路，未来重点发展商住地产业，打造物流服务业。
东区—城市东向发展的重点区域：行政中心、文化中心、金融商务中心
重点发展金融业、银行业以及证券投资业。博览中心、第三办公区等大型商务配套设施的建设及规划为东区成为金融商务中心打下基础。
城市地位
行政中心，文化中心，金融商务中心
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城市经济
，%，总量继续居广东省第五位；
：：；
全市常住人口人均GDP62225元，折合9109美元，%；
%，%；
，%；，%；
，%，，%；
全年城镇居民人均可支配收入23088元，%；
全年城镇居民人均消费性支出17415元，%；
；
，%。
资料来源：《2009年中山市国民统计和社会发展统计公报》
中山经济发展快，第三产业空间大；人民生活富裕程度较高。
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城市商业发展历程
城市商业现状分析
竞争项目分析
小结
2、城市商业发展解析
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城市商业发展历程
时间
上世纪80年代之前
上世纪80年代
上世纪90年代中
221世纪近几年
商业形式
十八间商铺
乡镇街区
百货商场
ShoppingMall
孙文路成为中山商业的发源地。
孙文路东至服务大厦、西至岐江桥的孙文路段一度成为了中山市民购物、消费的重点区域。
94年壹加壹第一家店—凤鸣路店开业，出现最早的本土连锁超市；
95年，益华百货开张，打破了中山没有大商场的历史，带来一种新的消费方式。
百货在中山兴起。
2003年7月，吉之岛在中山开业；2004年3月大信新都会开业；2004年8月假日广场开业；
ShoppingMall商业开发模式兴起；
特征
孙文路的兴旺，带动了周边的太平路、民族路、民生路、民权路、拱辰路、悦来路等的街铺，乡镇街区型商业格局得以发展
百货商场式商业与街区型商业互补发展；
随着消费者的观念的改变，其所能承担的城市功能出现很大的局限性；
2004年广州友谊撤出中山，孙文步行街、民族路等街区商业开始下滑，街区型商业与百货商场式商业开始衰退。
ShoppingMall模式改变中山商业格局，表现出更强的竞争力；
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中山首条步行街
中山第一家综合性百货
中山第一家一站式购物中心
益华百货
孙文西路旅游文化步行街
大信新都汇