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农房抵押融资案例及风险分析
开展农房抵押融资业务，银行要重点把握好如下风险
环节：所有共有人都要同意抵押并签字；抵押人对抵押住房
处置要做出“有安居之处”的承诺；要有村民大会或村民代
表大会签字决议，且符合法定要求；抵押物位置要便于处置
变现
浙江省慈溪市自 2007 年开始实施 “农房两改” （农村住
房制度改革和住房集中改建） ， 2009 年出台了《关于进一步
推进农村住房制度改革和住房集中改建暂行办法》 。慈溪农
村合作银行（以下简称“慈溪农合行” ）对“农房两改”项
目进行了信贷支持，且在信贷支持过程中，进行了农房抵押
融资服务的创新探索。实践中，积累了一些农房抵押融资案
例，也遭遇到了信用违约、抵押物处置难的风险问题。
在支持新农村建设及“农房两改”过程中，慈溪农合行
信用风险管控情况总体较好。这里，笔者结合有关案例，分
析一下相关工作的成败得失。
案例总结
总结起来， 农房抵押融资有两类案例， 一类是风险案例，
主要是由于借款人出现突然变故及集体土地房产处理困难
等原因，造成贷款出现不良；另一类是成功案例，由于各环
节经办人员严格履职，从借款的申请、资料的收集、贷款的
审查，到授信审批、抵押手续的办理、合同的签订、贷款的
发放等各个环节，均严格按相关制度执行，且抵押房产所处
位置易处理，最终确保了贷款人的优先受偿权。
案例 1 ：处置遇阻
与慈溪农合行下辖某支行发生借贷关系的借款人孙某
从事家庭作坊五金加工生意已多年，年销售额约 70 万元，
年收入约 8 万元。 2010 年 7 月 20 日， 孙某取得慈溪农合行
丰收小额贷款卡贷款 15 万元。贷款期间，因借款人突患急
性肝病，经营停止，且病情恶化最终不治，医疗花费透支过
度， 造成无力归还借款。 借款人在该行抵押的集体土地房产，
因交通不便且妻子还在居住，导致处置困难，法院已裁定终
结执行。抵押房产处置遇阻，贷款至今未收回。
案例 2 ：成功处置
2011 年 8 月 22 日， 慈溪农合行下辖某支行与一借款人
签订了 50 万元的最高额抵押借款合同，借款人以自家的农
村集体住房作抵押。 2012 年 9 月 25 日， 依据借款人的申请，
支行为其提供贷款 50 万元， 还款期限为 2013 年 3 月 5 日。
届还款期，借款人未依约履行还本付息义务，支行多次
催索无果，于 2013 年 5 月 23 日向当地人民法院提出实现
担保物权申请。在法院听证时，被申请人（借款人）的父母
向法院提出了异议，称该集体土地房产在建造审批时，将其
二人的建房指标审批在内，而在抵押时，未经二人同意，要
求法院裁定抵押无效。
针对此异议，慈溪农合行及时调阅该笔业务办理的相关
资料，发现建房审批表中，批准建造的房屋确含二人的建房
指标，但在办理抵押时，二人均签字确认；同时还录有该村
村民代表大会的有关会议记录，同意该房屋设定抵押，上面
还有全体代表的签字。慈溪农合行将资料一一提交法院，法
院均予认可，裁定确认该行的优先受偿权。
总结成功处置的原因：一是办理抵押时做到了手续合法
合规，完全按照 2009 年当地政府部门关于农村私房的抵押
规定办理，审批表中的家庭成员除未成年人以外，均