浅谈推动我国投资性房地产公允价值估值技术应用的几点思考.doc

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浅谈推动我国投资性房地产公允价值估值技术应用的几点思考 2011-07-01
摘要：估值技术是准确计量投资性房地产公允价值的核心问题， 先进的估值技术有利于公允价值在投资性房地产中的广泛使用。文章 从公允价值在投资性房地产中的使用现状入手，分析估值技术在运用 中存在的技术问题，并探讨如何通过借鉴资产评估思想、增加报表附 注等方法提高估值技术在投资性房地产中的运用。
关键词：估值技术；公允价值；投资性房地产
1990年，我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的 巨大转变，随之而来的是房地产市场的飞速发展，而投资性房地产也 日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势，2006年颁 布，2007年施行的《新会计准则》，首次将投资性房地产单独列示， 并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年 间，公允价值的使用受到了冷遇，公允价值的计量成为使用者的主要 困扰之一。2009年底，财政部网站公布了《投资性房地产评估指导 意见（试行）》，明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法, 这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息，提高信息使用者决 策能力的优势，但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺 陷，尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下，公允价值的实际应 用正如表1所反映的那样，并不如期望的那么广泛。
2007年，存在投资性房地产的630家上市公司中，仅18家选择 公允价值计量模式，%o 2008年上市公司 年报的调查报告中指出，1 624家上市公司有690家存在投资性房地 产,而采用公允价值模式的只有20家，占有此类业务公司数的2. 89%, 且出现了三种计量方式，分别是评估价格（14家公司）、第三方调查 报告（1家公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5家公司）。
二、估值技术的应用难题
（一） 地域差异问题。《企业会计准则讲解（2008）》指出“投资 性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交 易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对 投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式 计量。
然而中国幅员辽阔，东中西部、城市与农村的经济发展、制度水 平都存在明显差异，房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场 至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外，同 类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近， 而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场, 其实很不容易（张兴徐文学柳萍2009）o因此，根据市场的要求， 通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难， 这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造 了麻烦，凸显了估值的难度。
（二） 时间跨度问题。运用收益法评估投资性房地产公允价值时, 准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数 是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础，但 还是需要对未来信息进行预测。首先，评估基准日的选择可以是资产 负债表日、投资性房地产转换日等，不同的时点