浅谈擅自改变土地用途及处理办法(新).doc

浅谈擅自改变土地用途及处理办法(新).doc浅谈擅自改变土地用途及处理办法
发表时间：2007-11-16 0:00:00字体：大丨中丨小
随着社会主义市场经济体制的不断完善，土地使用权的出让、转让日趋频 繁，土地受让人不断追求利益最大化，由此引起的土地受让人不按土地出 让合同约定的土地使用条件进行开发、建设和使用，擅自改变土地用途的 现象时有发生，并且得不到有效遏制，有越演越烈的趋势，成为当前国土 资源管理部门必须着手研究解决的热点和难点问题，本人试就擅自改变土 地用途的法律关系进行分析，积极探讨如何解决擅自改变土地用途后符合 法律规定的科学、规范的处理办法。
1•擅自改变土地用途的界定
《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途改制，通过编制土地利用 总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对建设用地的土地 用途，通过在土地出让合同或土地划拨批文中加以明确。城市国有土地用 途一般划分为：一级分类1个；二级分类8个，包括商服、工矿仓储、公 用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施和特殊用地；三级分类32 个。在以往的土地出让合同中，一般采用的是土地的二级分类，凡未经批 准实际用途与土地出让合同中规定的用途不一致的，都应认定为擅自改变 用途。

《土地管理法》第五十六条明确规定：建设用地单位使用国有土地的，应 当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文 件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府 土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规 划区改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同
《城市房地产管理法》第十七条明确规定：土地使用者需要改变土地使用 权出让合同约定土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划 行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土
地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
《城市房地产管理法》第二十五条规定：以出让方式取得土地使用权进行 房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发 期限开发土地。
《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同…… 第（五）项法律法规规定的其他情形。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用权 应当按照土地使用出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营 土地。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地 管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土 地使用权的处罚。
从上述相关法条中不难看出，擅自改变土地用途的处理方式有二种：一是 严重影响城市规划的，出让方有权解除土地出让合同，收回土地使用权。 二是符合城市规划的，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主 管部门同意，可以改变土地使用权出让合同约定的土地用途，调整土地出 让金。
在实践中，第一种情形较为少见，主要是二种情形。

根据土地出让合同的约定，受让方一经取得土地使用权后，土地的用途不 得擅自变更，必须按照原合同约定来正确合理地使用土地资源，这是一个 基本原则。不过，考虑到具体实际情况的差异，有些时候又不能一味机械 地执行。对那些必须或者有充足理由需要