万科财务分析.docx

万科财务报告分析
小组成员
姓 　 名： 　 　 　 　 　　　 学号：
　　　 　 　马莲珍 　　 　 　　 　 2０１51208６７
　黄韵环 　　　 　　　 　 　 20151２０865
　 　 刘　 维 　 　 　　 　　 　 　　2015１2０８64
　　　 　姜艳峰 　 　 　 　 　 2０１５12０８6８
1外部环境分析
1．1波特五力模型
．1新进入者的威胁
　 房地产行业必要的两大元素—－土地和资金导致该行业的进入门槛和进入成本都较高，没有较为雄厚的资金实力将很难维持在该行业内的发展。
1．１。2顾客讨价还价的能力
　　 　低收入阶层租住廉租房，中低收入阶层领取补贴或购买经济适用房，高收入阶层购买高档住房。不同消费水平的顾客具有不同的消费需求，但基于万科企业股份有限公司的品牌效应，,单独成立２０多年的万科物业运用超前的理念提供管理服务并获得了顾客的一致好评，建立了忠实的顾客消费群体。
１．1。3供应商讨价还价的能力
　房地产行业的产成品与普通商品不同，具有很强的复杂性,是多种因素综合影响而成的,如地理位置、空间、通风采光、配套设施、物业管理、交通环境、开发商资质等。房地产的建造所需要的材料数量大，可以利用规模经济的概念降低成本，削弱供应商讨价还价的能力，提高获利空间。
1。1．4替代品的威胁
　　由于房地产行业产品的特殊性，基本没有商品可以实现对房屋功能的大部分替代,所以房地产行业所面临的替代品威胁较小.
现存企业的竞争
进入房地产行业的门槛较高、难度较大,这使得房地产行业的竞争者较为固定，例如国内主要有：恒大地产、大连万达、绿地、保利、世贸、碧桂园等公司。可以着重分析行业中的领头企业和规模相仿的企业的情况，进而做出对于行业发展趋势的判断和应对竞争者的对策。
ＰESＴ分析法
1。
　　 由于房地产行业具有垄断性质，且房地产行业关系到民生问题,、关联性较高的产业,对促进经济的发展做出了巨大的贡献,是我国的支柱性产业。不能任由房地产行业价格肆意漫涨,也不能用过于大力强硬的政策打压遏制其发展。
在2０11年,温家宝总理为了研究部署进一步做好房地产市场调控工作,曾在会议中提出“新八条”的理论。其中对差别化住房信贷政策进行了进一步强化,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于６0％，贷款利率不低于基准利率的1。1倍，。同时,对于住房用地供应管理要实施严格的把控，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。这一要求对万科对户型的设计会产生一定的影响，进而影响公司的利润。２01２年房地产继续基本从严,进行微调的政策方向，并颁布了限购令，这一系列措施都不利于房地产行业的发展与销售。
2０1３年出台的“新国五条”释放了政策将持续从紧的信号。自2０14年“新常态”概念的提出，我国对房地产行业的调控方式由以政府的行政手段为主逐步向法治、市场手段过度，对于限购、限贷、限价的“三限"政策的重视程度也在逐步降低。这种转变有助于房地产行业通过自身作用逐步达到一种供需平衡的状态，充分发挥房地产市场自己的调节作用。
从一系列不断变化的政策可以看出，房地产行业收政策变化的影响很大,政策的变动不仅影响着土地的提供和使用，还影响着房地产市场的需求量和价格.
1。2。2经济因素
　 　影响房地产行业商品价格最主要的就是经济因素,经济因素受到经济发展水平、经济增长情况、就业情况、居民收入水平、金融状况、,经济增长越快，房地产市场的需求就越大,房价总体水平也就越高．沿海地区与内地，北上广深等大城市与一般城市之间的经济发展情况存在很大的差异,这也导致了对房地产行业的影响产生很大的不同。
。３社会因素
　学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，这一直都是人们所追求的生活状态。由于传统观念的影响，对家的概念十分重视，对私人空间十分依赖,所以大多数人都会希望拥有一所属于自己的房子，、人口结构、生活方式等多种社会因素的影响。而且在很多特定城市、特定区域中，由于其独特的发展历史或社会环境使得其房