浅谈现行房屋登记类型及今后发展趋势和方向.doc

浅谈现行房屋登记类型及今后发展趋势和方向.doc浅谈现行房屋登记类型及今后发展趋势和
方向
摘要：房屋登记既是政府加强房地产行政管理、促 进房地产市场健康发展的基础工作，也是房屋权利人保护自 身合法权益的重要途径。随着社会经济和房地产市场的快速 发展，房屋登记的内涵和功能也显现出不同的特点。本文以 《物权法》和《不动产登记法》为两个节点，在《不不动产 登记法》出台之后，房屋登记类型及今后发展趋势和方向： 统一登记。
关键词：房屋登记类型确权登记 行政确认 统一登记 现行房屋登记类型：包括所有权登记（又包括初始登记、 转移登记、变更登记、注销登记等），他项权登记（又包括 抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权 登记、最高额抵押权登记：、在建工程抵押权登记，每种他 项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登 记等），预告登记、其他登记（包括更正登记、异议登记等）。
一、新中国成立至《物权法》出台前，确权登记阶段意 义及不足
《物权法》出台之前，我国房屋登记的性质可以概括为 “确权登记”。建国初期，房屋确权登记为配合当时稳定 社会秩序、进行城市经济建设等工作发挥了巨大作用。随着
我国社会经济领域相关法律制度的不断完善以及与国际的 逐步接轨，房屋确权登记的相关规定已不合时宜，有些已失 去了法理基础。同时，由于法律授权、人员配备等主客观条 件的限制，登记机构要对所有登记申请进行实质性审查是无 法胜任的。因此，房屋确权登记不管是在法理基础和具体实 践中都不再符合社会经济发展的要求。
二《物权法》至《不动产登记法》出台之前：行政确认 阶段的意义及不足
《物权法》的出台对于不动产登记具有里程碑式的意义, 并为不动产实行统一登记制度打下了基础。与《物权法》相 配套的《房屋登记办法》对房屋登记的效力、登记的机构及 职责、登记的程序、登记的类型等作出了新的规定，明确将 房屋登记定义为“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应 当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。由此，我 们可以将房屋登记的性质明确为“行政确认”。相对于房 屋确权登记，将房屋登记的性质定位为“行政确认”是从 单纯的行政受理理念向物权公示理念的巨大转变，也是进一 步理清物权本质、物权变动程序的巨大进步。同时行政确认 的性质也使得登记机构在登记程序、承担责任等方面有了更 加明确的定位。然而，房屋登记毕竟只是不动产登记的一部 分，尤其是长期以来形成的与土地登记相分离的现状既增加 了当事人的负担，又造成了行政资源的浪费，信息的分散也
导致登记的公信力受到影响，因此需要逐步向统一登记的模 式过渡。
三《不动产登记法》出台之后，房屋登记类型及今后发 展趋势和方向的统一登记分析
不管是从我国经济社会的发展要求还是国外的不动产 登记经验来看，实现房地统一登记甚至更大范围内的不动产 统一登记已是大势所趋，我国部分城市也已开始了房地统一 登记的实践。《物权法》第10条提出的“国家对不动产实 行统一登记制度”的规定为不动产统一登记提供了法律依 据。
统一登记下的重要转变
物权观念深入人心。长期以来我国基本上将不动 产物权登记作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易 秩序的一种干预，而不是作为物权变动的公示方法对待。随 着法律制度的健全，尤其是不动产统一登记实施后，登记的 首要作用将表现为通过物权公示的方式来保障