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产权酒店投资产权酒店项目提案
[咸阳金桥国际商务酒店] 整合营销方案
目 录 第一部分 核心营销解决方案
一、核心营销执行策略
1、投资回报分析
2、目标消费群体定位
二、专案三大营销突破口（三大定位层次）1、产品营销----“三高”商务酒店
2、精神营销----投资创富理念、区域造势
3、魅力营销----跳板财富理论、品牌张力、楼盘附加值
第二部分
传播推广执行方案
一、专案传播执行策略
1、传播流程执行策略
2、核心传播策略
3、媒体组合执行策略
二、阶段性广告执行策略
三、活动营销执行策略
第三部分 总体销售执行方案 第四部分 本专案整改建议 附：筹备期工作执行计划
前 言 本专案营销抗性分析 不适宜做住宅、写字间的分析
1、地处交通要道，嘈杂吵闹，不适宜居家,前期设计规划按酒店规划,改造为住宅不太现实。
2、对于住宅来说，价格明显偏高。
3、一般性的定位，会导致一般化的推广进度
4、单体楼盘占地面积狭小，无小区环境氛围。作为写字间,咸阳的外来人口少,离西安近,外来办公机构也很少,写字间市场市场份额很少,如作为写字间，销售前景也不容乐观。
不适宜作一般性商住的分析
1、商住概念同质化楼盘众多，推广难度大。
2、商、住用户杂乱，物业管理困难。
3、商住题材炒做空间小，不能将楼盘优势
全部发挥。
以上两种定位因其抗性，都导致直接的问题
1、销售期长，难以形成火爆热销
2、本项目的优点会被其抗性抵消，优势不突出
3、推广主题与竞争楼盘没形成差异性营销。
---- 形成绝对优势 ---- 短期内形成营销热潮 ---- 使项目价值得到最大的体现 选择最佳解决之道 做投资题材 -----营造投资创富热潮 第一部分 核心营销解决方案
一、核心营销执行策略全力打造投资性物业 将“咸阳首家式酒店”、“新型投资创富通道”的概念全面导入本专案
强力引导市场 掀起咸阳人新一轮投资热潮。
---是为本专案最行之有效，也是唯一可在短期内形成火爆热销的核心营销策略。
1、投资回报分析：
前提：定位的转变，对本专案重新产品定位----产权酒店商务楼（咸阳酒店、写字楼的全新升级版本）。
2、目标消费群体定位：
通过详尽的投资回报分析，我们发现本专案具有良好的投资盈利空间，有多大的升值盈利空间，我们就有多大的楼盘炒做空间。将楼盘炒热不仅支持销售，也支持投资收益，形成良性循环。结合前文所分析的本专案十大弊病，我们将目标消费群体重新明确定位：
A主力客户群：投资者客户群（将楼卖给想通过本楼赢利的人）
B从属客户群：通过对楼盘品质特点的传播对使用型客户形成自然吸引。
二、专案三大营销突破口（三大定位层次）
独创的投资创富理念需要实质性的利好支撑，金桥国际酒店的三大营销突破口正是这实质性的支撑，也是本专案全新定位的三大层次。
三维立体地产理念是我们分析解决本专案问题的利器，在前期策划方案的基础上；我们延续这一科学方式，推出本专案的全新营销结构：
金桥国际酒店 跳 楼 板 盘 财 附 富 加 理 值 论 三 高 商 务 楼 王 区 投 域 资 优 创 势 富 炒 理 做 念 精神营销 SPIRIT 魅力营销 CRACE 产品营销 PRODUCT
1、产品营销—咸阳
“三高”产权式酒店商务楼王
产品定位从根本上发生转变：拒绝纯商务，不提商务楼，独创产权式酒店商务楼概念，金桥国际酒店就是投资型酒店、写字楼，是引领时代潮流，彰显全新酒店、商务形态精心设计而成的HOTEL、OFFICE升级版本。是为中小投资者、商务型公司量身定做的商业用物业品种,是蕴涵极大投资和升值潜力的投资型物业。
全新产品概念：
“三高”标准新现代产权式酒店商务楼 ------ 金桥国际酒店 咸阳“三高”产权式酒店商务楼王
三高：
A、投资标高：
投资额的9%的回报咸阳最高，旅游酒店产业的蓬勃发展，其后期的收益相当可观。
B、硬标高：
咸阳最高现代化程度酒店商务楼配套设施，四星级酒店标准，打造咸阳顶级：
地理位置/宽带/电梯/酒店式大堂银行入楼/公用中大型会议室/餐厅/地下停车场。。。。。。。。。
C、软标高：
咸阳最高便利性商务服务模式与OFFICE新理念：
l 酒店营运投资管理中心：开盘同时确定未来酒店管理公司、增强业主投资信心。为办公者提供星级酒店服务。
产品的重新认识和升级 l 商务秘书租赁。。。。
l 全新投资业主服务机构律师现场办公、公证现场办公。。。。。的推出：
众所周知，地