大盘开发详细案例PPT课件.ppt

本报告的技术思路
项目界定结构化分析
市场竞争分析
项目整体发展战略
项目整体定位
推售模式选择
规划优化建议
案例借鉴
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案例借鉴
深圳万科城
深圳万科东海岸
珠海华发新城
广州星河湾
广州四季花城
厦门未来海岸
案例选择标准：
大规模
陌生区域
多种物业类型
借鉴点：
启动期物业及规模
如何克服陌生区域
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深圳万科城
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深圳万科城概况
区位特点
处于城乡结合部的工业 园区内
交通正在逐步改善
良好的产业基础支撑
政策导向下大力发展基础配套设施
迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。
该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积达30多平方公里. 拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业。
未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。
交通
西边为梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟；
2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目；
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万科项目的整体启动策略
策略一：以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象
策略二：在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果
策略三：启动区入口处优先规划和展示非限定性空间，加大想象和体验力度
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万科城一期展示区——郊区大盘看得见的未来居住体验
区位特征：
城乡结合部,工业园区内。
可利用的自然环境资源较弱 。
政策基础配套设施的支持：市政广场政府所有。
启动战略中本项目可借鉴之处：
1、充分展示社区商业，市政广场，住所等；弥补区位劣势，营造休闲，写意的浪漫风情。
2、引入独特的园林和建筑风格和低密度亲地概念，将社区打造成一座城，产生轰动效应。
3、突破式的户型设计。将阳光中庭、地下空间、下沉式花园、退台式花园融于一体，并满足了业主喜好大面积的需求心理。
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万科城一期展示区——看得见的未来居住体验
在一期开盘初期，将
各种物业类型
3万平米商业、
中心广场、
景观园林、
教育设施
一并展示，未来生活场景得以充分体验。
教育配套
开放式广场
Townhouse
商
业
Loft
情景洋房
宽景House
小高层
广场、水系、风情商业街等非限定性空间在入口处核心位置优先展示，为各种客户提供不同的想象和体验空间
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社区规划
低密度亲地社区的内涵
43万方建筑、、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素……
景观轴
三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。
广场和街道
哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。
价值标杆
一期临水景观资源最好的TOHO
社区配套
位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示
开
放
式
广
场
九年制学校；
幼儿园
宽景house
情景洋房
商业中心；
Loft
总占地

总建面

商业面积
3万平米
会所
3000平米
容积率

车位比
1:1
一期总户数
726户
TOHO
小高层
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建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气
景观园林
保留三山两涧原生地貌
营造广场、人工湖、湿地、热带植被和沿线水景等多重景观
风情商业街区自成一景
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问题 3
问题 1
万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城，
解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
问题 2
如何整合资源形成区域
不可复制的竞争力？
在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验——看得见的未来。
万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、