芦花庄园项目整合营销思路提报.doc

芦花庄园项目整合营销思路提报
芦花庄园项目整合营销思路提报
---纵横地产
目录
前言
客户分析
市场分析
营销思路
执行细案
前言
前言
1
滨海新区进入国家战略发展计划，成为中国整体关注焦点1>.区域高端人士聚增.
前言
2
“限制别墅类地产”政策出台，使得别墅价格继续走高，天津别墅市场值得期待。 目标客户从观望转向关注.
前言
3
2006--2007年后别墅市场集中放量，造成目前市场在售项目在20个以上，竞争趋于白热化。
4
.
前言

5
随着天津整体经济的迅猛发展,高端客户群体呈现多极化发展趋势(职业\特征等并不单一).产品与目标群体的精准定位成为项目操作成功关键.
前言
前言
别墅项目稀缺,挤压高端群体购买欲望.
投资方式多样化与别墅项目总房款矛盾.
6、别墅市场发展方向
直销时代的来临及下线操作
别墅项目操作关键词
--口碑
市场分析
市场分析
一、土地一级市场分析
2007年一季度国家出台“限制别墅类地产”政策之后，
使得别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺。
市场分析
二、房地产二级市场分析
滨海湖板块
东丽湖板块
滨海核心板块
由于土地的供应量的下降使得该板块内的别墅项目在后期增加的可能性较小；但关注程度较高
近年来别墅项目发展最快的板块，作为连接市区与滨海新区的中间地带，其发展潜力很大。
珠江(宝坻)板块
滨海湖板块
滨海湖周边区域规划建设一批极具竞争力的世界级旅游项目,打造滨海休闲旅游度假的核心区域 .
连接北京与天津的中间板块，高端配套现已呈现,生态资源得天独厚。
生态资源得天独厚，别墅产品竞争力较强。
市场分析
竞争对手：

主要竞争对手
潜在竞争对手
滨海湖 万科东丽湖
弘泽制造 远洋新干线 京津新城
东丽湖板块
连排150-180万/套，独栋800-1500万/套
联排:208-220平米、双拼：264-320平米、独栋：390-590平米
48%
联排、双拼、独栋
　
1500亩
东丽湖水生态环境
深圳市朗钜实业
东丽区东丽湖 东丽之光大道北侧
朗钜天域
连排6800，双拼8500
200-300平米
52%
景观别墅、双拼、联排、独栋别墅
54600平方米
107000平方米
依托东丽湖稀缺而绝佳的自然景观资源和生态系统
天津亿兆投资发展
东丽东丽湖东丽之光大道北侧
夏阳溪韵风景湾
　
　200-350平米
　
　联派、双拼别墅
38万
21万
　
远洋地产
东丽区 空港物流加工区中心大道与东七道交口
远洋新干线
均价7000
200-300平米
35%
　
连排与双拼别墅，花园洋房
40万
　
　
天津米兰置业
东丽区建国大街和津沽路交口
水畔茗墅
联排别墅13000，双拼20000
188－350㎡，主力户型为220平米左右的独栋别墅
40%
独栋别墅 合院别墅 联排别墅 公寓
80794平方米
规划上做成组团式围合,形成景观组团
天津万科房地产
东丽区 东丽之光大道
万科东丽湖三期
户型面积
绿化率
容积率
建筑形式
建筑面积
占地面积
价格情况
经济指标
　
规模
景观特点
发展商
地理位置
项目名称
滨海湖板块
　
　
距离开发区核心区较近，40分钟到达天津机场　
200-450
50%　
独栋、双拼
规划上突了自然、生态及水系，建筑上强调相互之间的组合和立面设计
天津东方鸿铭旅游地产开发
天津滨海新区内
滨海湖
未成交　
17000
小区距离开发区中心区20分钟的车程，40分钟可以到达国际机场，1小时内可以到达天津市区。
320-350
60%
独栋、双拼、联排
项目包括36洞高尔夫球场、温泉会所、游艇码头等相关休闲配套
天津富士房地产开发
海汉北路龙海高尔夫球场内
芦花庄园
周边环境
户型面积
绿化率
容积率
建筑形式
销售进度
价格情况
经济指标
景观特点
发展商
地理位置
项目名称
潜在竞争项目
项目共分十期开发，前期售价很低，已基本售完，现状销售平稳，均每月实现20套左右销售
均价5000/平米
,面积50000亩的平原森林
200-2000平米均有
70%
联排、双拼、独栋
别墅群体与温泉水系和高尔夫球场相