土地增值税清算程序与清算方法.doc

土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税的清算程序
土地增值税的清算程序大体分为六步：
清算前的准备工作；
清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；
扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;
土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；
土地增值税的审计鉴证;6．土地增值税的申请清算。
清算前的准备工作　　　
　土地增值税的清算，包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括:ﻫ（一）清算范围的界定:。正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3。正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）.“普通标准住宅"标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。ﻫ5。正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。,防止混淆两者的界限。ﻫ７．明确清算项目的起止日期.
（二)应当搜集、整理如下资料:ﻫ1。取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同.
2。开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。　　ﻫ3。银行借款合同及借款计息清单。ﻫ４．转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证明资料。 、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。ﻫ6。与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备．,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。 （预缴）申报表及完税凭证。。
清算项目销售收入的计算
（一）商品房销售合同与销***核对，特别要注意合同面积和实测面积。ﻫ(二）销***与“主营业务收入"明细账、（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对,防止影响清算数据的准确性。ﻫ（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理,编制《开发产品视同销售明细表》。ﻫ(五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。
（六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务．ﻫ（七)分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》.
扣除项目的计算
（一）扣除项目计算的程序ﻫ1．计算扣除项目之前,应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定,如果有差异，应按照税法要求加以调整。ﻫ2．检查扣除项目的记录、归集是否正确,是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；. 对“开发成本”、“开发产品"总账、明细账进行核对。ﻫ4。计算清算项目的《开发产品成本明细表》.ﻫ５。编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。