年上海嘉鑫国际高端项目营销计划方案.doc

年上海嘉鑫国际高端项目营销计划方案
嘉鑫国际2013年营销方案 上海中原事业一部 ShangHai 2 2013 GietzscheCathay Part 1 市场研究 年度市场分析Part 1 1 上海整体办公市场情况 受住宅政策调控产生的挤压效应影响 上海整体办公市场保持较旺的供应和成交 整 体趋势呈现量升价升 量跌价跌的正相关关系 年末至今 一直呈现供小于求状态 p2012年至今上海办公市场整体供应1882966平方米 成交1946463平方米 供求基本平衡 全年成交均价为22878 21元 平方米 其中3月 9月和11月供应放量 p供求趋势基本保持前低后高的M型形态 价格趋势则保持前高后低的M型形态 第四季度尤其 是12月份成交大幅放量 呈现明显的翘尾现象 今年1月 2月需求大于供应 办公市场 较为火爆 2013年2月数据截至至25日 嘉定区域办公市场情况 嘉定区域供应较大 但由于区域缺乏办公氛围及产业支撑 导致办公性质的产品多以 酒店式公寓的形式上市销售 面临与住宅竟争的强大压力 成交不理想 存量较多 p2012年至今嘉定办公市场整体供应456289 1平方米 成交293622平方米 供求比为1 55 供 应过量 全年成交均价为14386 45 平方米 其中3月和10月放量供应 p全年供应和价格趋势基本是与上海整体办公市场保持一致的M型形态 为前高后低 成交趋势 则为S型形态 保持升中趋稳的趋势 11月份成交 均价大幅攀升 今年1月供求呈现基本平 衡 2013年2月数据截至至25日 嘉定区域办公市场在上海的占比情况 在上海整体市场供求平衡的大势下 嘉定区域办公供应对上海的占比远高于其成交占 比 成为主要供应的区域 p2012年至今嘉定办公市场供应占上海整体供应的28 9 而成交占比为15 2 成为上海办公 存量的主要来源区域 2013年2月数据截至至25日 房地产宏观政策调控情况 从最近两个月的政府部门发布的政策及有关官员表态来看 整体调控不放松 坚持商品房 和保障房两条腿走路 民生关乎执政地位 去投资化主线不变 房产税征收面临扩大化 市场及政策小结及趋势研判 p2012年至今上海整体办公市场保持较旺的供应和成交 供求基本平衡 出现办 公物业持续向好的趋势 但嘉定成为全市主要办公的供应地 p嘉定区域办公物业供应较大 供求比1 55 严重失衡 存量较多 竞争激励 2013年将面临较大的去化压力 p房地产整体调控保持稳中有调 坚持商品房和保障房双线发展 去投资化主线不 变 房产税扩大征收范围可能性较大 p由于全市供需平衡 而嘉定供大于求 未来需要重点开拓外区过渡刚需自住客为 主 兼顾部分产业投资客和传统投资客 相关竞品销售情况分析Part 1 2 竞品市场情况 本项目周边在售酒店式公寓个案较多 我们主要选择区域内与本案争性较强的东方慧谷 峰汇家园和新城游活城进行分析 1新城尚上城 2中冶祥腾菁英尚都 3峰汇嘉苑 4中冶祥腾城市广场 5东方慧谷 6尚都国际大厦 7嘉龙大厦 8新城金郡园 9新城公馆 10领创国际大厦 11金地格林风范城 12嘉鑫国际 本案 13嘉定科创大厦 14嘉峰汇酒店公寓 15龙湖郦城 16嘉峰汇财富广场 17嘉禾大厦 18平嘉大厦 19曹安商办楼 20 上海西郊商务区C 2区 21新城游活