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论业主身份的确认
　　摘要：确认业主身份要以房产证、不动产登记簿、售房合同、结婚证以及其他合法有效的法律文件等为客观依据，并须根据具体情况进行判断。房屋所有权证持有人及其配偶、房屋买卖合同中记载的购房人及其配偶、房屋所有权人的合法继承人应当依法认定为业主，而开发商、物业使用人、房屋抵押权人、实际出资人等，不宜认定为业主。
　　关键词：业主业主身份业主大会
　　中图分类号：DF521　文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914(2008)12-088-03
　　
　　我国《物权法》第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。从此规定可以看出，业主是成立业主大会、选举业主委员会的主体。我国2003年9月1日施行的《物业管理条例》(以下简称《条例》)第8条第1款、第16条第2款明确规定：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成；业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。我国《物权法》第76条以及2007年8月26日修订的《物业管理条例》第12条规定：业主大会决定筹集和使用专项维修基金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数的2/3以上业主同意；业主大会决定制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第12条同时还规定：业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。可见，业主身份的确认显得尤其重要，它既关系到业主大会召开的合法性和业主委员会组成的合法性，又关系到业主大会决议的有效性。建设部2003年6月26日颁布的《业主大会规程》第6条将
“确认业主身份”规定为业主大会筹备组的法定职责之一。那么，谁是真正的业主?业主身份的确认依据是什么?不宜确认为业主的情形有哪些?关于这些问题，我国相关立法存在规定不明确或者规定不一致的情况。理论界也存在不同的理解和认识。本文将从业主的概念分析人手，进而对业主身份的确认依据以及业主的范围予以阐述，希望对将来的有关立法有参考作用。
　　
　　一、业主的概念
　　
　　业主，是一个从我国香港传人内地并逐渐被熟悉和接受的概念。“业主”这个昔日指代个体工商从业者的词汇，随着我国住房市场化改革的不断深入和城镇居民居住状况的深刻变化，正演变为日益壮大的拥有房产的市民群体代名词。
“业主”一词已成为人们对于物业产权人的一种****惯称谓，并被法律所认同。但对于业主的定义及其法律内涵，我国《物权法》未作明确界定，只是在《条例》第6条第1款作了如此规定：“房屋的所有权人为业主。”我国各个地方性法规也是如此界定的。学界一般据此将“业主”定义为“物业的所有权人”。由于对其内涵理解的各不相同，因而对“业主”的定义，在学界存在以下三种不同的观点：第一种观点认为，业主是指物业管理区域内房屋和相关设施的所有权人，是物业的真正主人，是物业管理权的权力主体。第二种观点从民法理论出发，认为“业主指建筑物区分所有权人”。第三种观点认为，业主是指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。
　　笔者以为，《条例》将业主定义为“房屋的所有权人”，有立法过窄之弊端，它将房屋以外的其他建筑物所有权人排除在业主的范围之外。而学界大多数人将“业主”定义为“物业的所有权人”，确实非常简要，但由于对“物业”缺乏合理解释，因而也就使人们在认识上模糊不清。我国《物权法》以及《条例》对“物业”的定义均未作界定，各地方性法规、规章的规定又不尽相同，如：1994年制定(1999年修正)的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地
”；1998年制定的《广东省物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及附属的设施、设备及相关场地”；2002年制定的《天津市物业管理条例》第3条第1款规定：“本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地”。学者们对“物业”的定义也存在较大的分歧，主要有以下几种不同的定义：物业“即单元性房地产，由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一”；物业是“泛指各类房屋、附属设施以及相关的场地”；物业是“特指与地产相联系的房产，主要指一个居住单位或楼宇、建筑物”；物业是指“已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地”；物业“特指以居民居住小区为独立单元内已建成的各类房屋、附属设施及相