专项研究-住宅-7090小户型房型研究.ppt

70/90小户型房型研究
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研究依据
思路及切入点
具体对策
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研究依据
“7090”政策概要
中华人民共和国建设部2006年 7月6日发
布了“关于落实新建住房结构比例要求的
若干意见 “(建住房[2006]165号 )
“意见”要求：自2006年6月1日起，各城
市年度新审批、新开工的商品住房总面
积中，套型建筑面积90平方米以下住房
面积所占比重，必须达到70%以上。
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具体对策
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建筑面积计算依据
《 建筑工程建筑面积计算规范 》
GB/T 50353-2005
思路及切入点
具体对策
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思路及切入点
具体对策
目前市场上小户型种类众多，且因地域，市场，设计条件的不同而千变万化。所以，对于小户型的研究，重要的是寻找合适的切入点。在进行小户型设计之前，首先将小户型设计的目的进行分类：是为了提高容积率？是9070政策影响不得已而为之？ 还是为了满足市场本身的需要？
我们将以下3类小户型设计的目的（前提条件）作为设计切入点。
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思路及切入点
具体对策
一、容积率要求：
高容积率条件：
规划给的容积率较高，但实际做不到那么高容积率。（如绿地太原世纪城）
在这种高容积率条件下，应考虑减少附加值的比重，而把设计重点放在房型的功能精细化和房型的可改造性上。同时应该清楚地意识到，在高容积率条件下，小户型设计创新的余地不大
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思路及切入点
具体对策
一、容积率要求：
低容积率条件：
规划给的容积率比开发商实际希望的住宅建造量低。(如金地未未来）
在这种低容积率条件下，小户型设计应考虑提高产品附加值，来换得较高的“实际容积率”，以高附加值产品来吸引市场，提高单价，获取较高的利润回报。
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思路及切入点
具体对策
二、政策要求：
小户型不受市场欢迎，但在9070政策的限制下不得不做小房型。（绿地合肥海顿公馆）
在这种条件下，小户型设计需在“两户打通并一户”方向上下功夫。
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思路及切入点
具体对策
三、市场要求：
小户型本身受到市场欢迎
在市场要求做小户型的条件下，小户型设计应重点考虑拉开与市场现有小户型产品的差异，做市场稀缺产品，以提高产品市场竞争力。差异性主要体现在“总价低，附加值高，改造灵活性大，功能齐全，具有大房型的超值享受”等方面。
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思路及切入点
具体对策
三、市场要求：
A 年轻单身自住，作为婚前过渡用房
设计定位：50m2一房或70m2两房
B 年轻夫妇（无小孩）自住
设计定位：85-90m2两房
C 独居老人或夫妇自住（一般子女购买给老人，靠近子女现住房）
设计定位：85-90m2两房
D 特定人群（学区房，投资房）
设计定位：40-50m2一房
小户型市场的四类主要目标客户
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