什么是住宅底商.docx

类型
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两
种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民， 而其他住宅底商则不 仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。 在功能设定上要 结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活****惯而设定。这样的店铺， 投资少，风险不大，资金回笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺 功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最 好在1000平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如“仝 日家园”、“似海怡家”、“现代城”的底商。
2、按照市场理念划分
随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发， 房地产开发商逐渐意识到 住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主 旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。 鉴于以上
原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。
按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力 型住宅底商和商圈型住宅底商、共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。
1）概念型住宅底商
概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。 从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江 骏景”，再到“老番街”，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底 商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题 包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。
2）潜力型住宅底商
潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。 相对于借助炒作概 念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言， 某些住宅底商无需炒作却也热销。原 因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。 如位于亚运村的“风
林绿洲”，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大，近几年内 潜市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。
“潜力型”住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、 出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说 的“养店铺的时间”。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时 应充分考虑时间因素。
3）商圈型住宅底商
商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群 体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价 格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。 不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势， 但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十 分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采
取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，
但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。
最需要指出的是， 商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小