02公寓的投资回收期到底怎么算.doc

02公寓的投资回收期到底怎么算.doc公寓的投资回收期到底怎么算 投资的定义 在正式营业以前所发生的所有开支， 比如更新改造、并购款、 开办费等。 开办费指的是在企 业筹建之日起，到开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日止的期间（即筹建期间）发 生的费用支出。包括房租、人工、水电以及其他不计入固定资产和长期摊销的开支。
投资的会计记录
取决于投资的形式。 如果是股权收购了某个公寓企业， 则为长期股权投资。 如果是购买了某 栋物业， 则为固定资产。 如果是经营租赁方式取得了某个物业自己装修装饰， 则改造期间计 入在建工程，完工后结转到长期待摊费用按照剩余租赁期及预计使用年限孰短进行摊销。 也就是说， 开业前所发生的所有开支可以分为两类，一类叫开办费，一类叫投资。 两者在会 计处理上的区别就是前者直接计入开业第一个月的费用， 后者资本化按照一定期间摊销。 了 解了这一点可以在开业后进行更准确的投资回收期测算以及同业报表分析。
现金流如何测算 投资的现金流测算可以根据收购方案、更新改造的工程概预算方案、开办费预算进行估计。 未来的现金流测算则需要先做一个相对完整的未来一到三年财务预算及未来估算。 对未来整 个租赁期的平均房价、 出租率、 各类成本费用做一个合理估计， 当然对于前三年的预估数据 要尽量接近市场水平并谨慎估计。 同时要考虑通货膨胀、 大修费用等因素。 需要注意的是现 金流计算需要剔除所有非现金的流入流出 ，比如如果存在一定比例的应收账款及坏账，应 当对收入进行适当调减。 比如折旧摊销非现金流出。 比如应付账款存在账期则应适当调减主 营业务成本。 但从全年来看， 影响现金流测算的也就折旧摊销及开办费。简单来说， 未来的 现金流等于税后利润加折旧摊销加开办费。
投资回收期如何计算