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房地产开发企业开发成本与期间费用的核算
第一节开发成本与期间费用核算的内容及科目设置
一、房地产企业开发成本与期间费用核算的内容
房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费,包括物化劳动耗费和活劳动的耗费,统称为成本与费用。成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费,包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。期间费用是指企业在现场以外,企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用、销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用、以及企业为筹集资金发生的财务费用。
在开发成本中,又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
成本、费用的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。由于成本与费用发生于企业开发经营过程的始终,它代表了企业整体的消耗水平,也反映了企业的经营管理水平,因此搞好企业的成本、费用核算,对于控制企业的各项费用支出,降低开发成本、提高经济效益,增强企业的市场竞争力,有着重要的意义。

二、开发成本、期间费用核算的科目设置
(一)开发成本核算的账户设置
1.“开发成本”账户
为了核算各项开发成本,房地产企业要设置“开发成本”总账科目。该科目借方登记产品开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发,尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的内容不同设置开发成本二级账,在二级账内,设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如:
开发成本——土地开发
开发成本——房屋开发
开发成本——配套设施开发
开发成本——代建工程开发
为了具体核算每一开发项目的成本,应在开发成本二级账户下再按各个开发项目设置明细账(三级账),进行明细核算。如:
开发成本——土地开发(A土地)
(B土地)
开发成本——房屋开发(A房屋)
(B房屋)等
开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页,而三级账应采用借方多栏式账页,以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户
“开发间接费用”账户,是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用,如现场管理人员的薪酬;现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。
该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用,贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后,该账户应无余额。
该账户应按企业不同的开发现场设置明细账,进行明细核算。如:
开发间接费用——甲开发现场
——乙开发现场等
开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页,以记录和反映各不同的费用项目。
(二)期间费用核算的账户设置
房地产开发企业的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用于发生时直接计入当期损益。
为了核算各项期间费用,企业要设置“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”三个账户。具体核算内容及登记方法见本章第六节“期间费用的核算”。
第二节土地开发成本的核算
一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置
(一)土地开发成本计算对象的确定
土地开发也称建设场地开发,是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象,就是为了按成本计算对象归集各项费用,并按一定的成本计算对象计算和结转成本。
一般的土地开发,应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地,可以将一个独立的开发项目划分若干区域,以一定的区域作为成本核算对象。
(二)土地开发账户及成本项目的设置
土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本,贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。
为了具体核算每一项土地开发的成本情况,在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”(三级账)进行核算。
该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。
在明细账(三级账)内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目:
。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工