关于农村宅基地的登记管理问题.doc

宗地使用人宅基地面积,先按各使用人的使用情况分摊宗地面积,再按相应规定认定各使用人允许登记发证的面积。

由于我国目前农村宅基地政策在不同的阶段、不同的地区各有不同,必须依据各地不同时期的宅基地政策的变化情况,公平、公开和实事求是地确定宅基地面积。比如,南京市就曾分别按照1982年2月以前、1982年2月～1987年7月19日、1987年7月19日以后三个时间段的相应政策规定来认定宅基地的限额面积。对实际使用的宅基地宗地中允许登记的面积,参考原始材料在相应时间段的规定限额面积内认定。原使用的宅基地凡经扩建、翻建、拆迁过的,应按扩建、翻建、拆迁的时间认定限额面积的时间段。南京政府对宅基地使用面积的规定见表一。

由于村庄地籍调查结果反映农村宅基地超面积现象比较普遍(一般为建房和围墙圈占),对于宅基地的超面积问题,主要以宅基地的有关政策为依据,结合具体情况分别处理。在土地部门补办用地手续的操作程序为:个人申请(包括原使用人同意)
——村民小组和村委会同意——乡(镇、街道)初审——区间审核批准。补办宅基地手续收费标准应结合当地的文件规定。南京农村宅基地超面积的处理见表二。

以组或村为单位的初始土地登记公告,是《土地登记规则》规定所必须的,也是为避免今后产生不必要矛盾的措施,这个环节一定不能省略。公告应在完成以下工作后再安排。
(1)对村庄地籍调查成果及原始材料进行审核,按村庄列出每宗地的基本情况,即地籍号、使用者、宗地面积、批准面积(包括批准文件类型、使用年代、变化过程)、可认定面积、超标面积、可补办面积等。
(2)对可补办面积,布置乡(镇、街道)土管所通知使用者办理补办手续。
(3)对照前两项内容,初步确定每一宗地登记发证面积,实施公告。
(4)公告无异议的(包括异议被否定的),实施初审意见的填写、审核、批准、注册登记、发证。
农村宅基地登记发证工作要贯彻执行《地籍管理“十五”计划纲要》,结合各地农村的具体情况,体现以图管地和以证管地的思想,强调操作上的规范化,程序上的合法化,要重视地籍调查和登记工作的质量。尤其对宅基地超面积的处理,要能体现不同时期政策变化的实际,解决好历史遗留问题。
三、农村宅基地管理的探讨
农村集体土地宅基地的确权登记,必须符合城乡一体化土地管理的发展趋势,以节约土地、优化资源配置为目的,实现土地资源的有偿使用和土地管理信息化。从南京农村宅基地发证登记工作以及其他城市的经验来看,迫切需要进一步做好以下几项工作:
,体现不同时期的地区政策变化,还要兼顾土地管理的未来要求。完善农村土地地籍管理工作程序,形成土地权属登记、费用收取的透明操作,明晰农村土地所有权和使用权,使土地管理部门管理起来有据可依。
如何处理不同历史阶段的宅基地面积超标问题,是此项工作的难点,大多数城市迄今尚无严格的具体处理规定。有少数地区尝试用超面积收费递增的办法遏制宅基地超标的行为;也有一些地区要求宅基地超标部分可在村委会内部上缴、村委会收回并给予一定补偿的处理办法。事实上,房屋的使用寿命为数十年,而宅基地超面积是农村的普遍现象,面广量大,如果没有有效的制止或处理方法,在将来的土地流转中会出现更多的问题和纠纷。只有明确宅基地的确权和合法性,尤其要对于宅基地超面积的现象作出正确处理,规范农村宅基地的使用,才能有效遏制多占土地的行为,为今后的集体土地流转扫清障碍。
,科学指导农村的房屋建设。时下,我国农村土地规划主要着重在耕地和农田方面,但对于农民的宅基地仅有个数量规定,而对房屋层高、布局和生态环境等方面却极少考虑,即使有规划,也无具体可行的执行标准。而现代的科学技术和农村经济发展已经具备和需要运用各种科学方法进行农地利用和农房建设的规划,相对详细地占有各类地籍资料,实现规划的目标管理,为土地集约化利用创造条件,杜绝只管数量不管质量的粗放管理倾向。从某种程序上看,农村土地宅基地规划更为重要,这不仅因为目前农民宅基地面积数量巨大、浪费严重,更重要的是关系到我国土地资源的利用水平和可持续发展战略。
。一方面,由于农房建设呈现出建筑面积和占地面积不断增大、建筑高度增加、装修日趋豪华等特点,相邻房屋之间的采光、通风等因素影响逐渐增大;另一方面,农村的房屋建设因为没有详细的土地建设规划,房屋的间距和居民的通行