龙岗区城市更新项目签订房屋收购及搬迁补偿安置协议的指导意见.doc

龙岗区城市更新项目签订房屋收购及搬迁补偿安置协议的指导意见
发布时间：2011-12-2　点击：2818　字体大小：小 中 大 返回　　　　　
在城市更新项目实施过程中，项目实施方一般通过与更新范围内土地使用权人及地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人签订收购及搬迁补偿安置协议方式，收购业主所有的房地产。本指导意见对项目实施方与所有权人之间如何签订收购及搬迁补偿安置协议，以及在签订协议过程中应该注意的问题提供指导意见，供签协议的各方参考。
涉及原农村集体股份合作公司集体和股东房地产收购的（股东房屋土地为集体所有的），收购补偿方案应在充分酝酿商讨后予以公示，并且还需按照股份合作公司章程和有关规定要求的治理方式审议通过（如股东大会或股东代表大会）。
一、 双方当事人的基本信息；
双方当事人即收购方及被收购方，收购方系项目实施方，如项目涉及合作开发的，可将合作方共同列为收购方，收购方列为协议书的甲方；被收购方系土地使用权人及地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人，被收购方列为协议书的乙方。如协议书的签订需要见证的，应列入第三方作为见证方，见证方列为协议书的丙方。
1、当事人系法人的，基本信息包括：名称、法定代表人、住址、 ；
2、当事人系自然人的，基本信息包括：姓名、身份证号码、住址、 。
二、 序言：签订协议书的原因、目的及依据；
1、城市更新项目所在地、项目名称及项目负责单位（甲方）；
2、乙方房地产及构筑（附属）物位于项目范围内；
3、因项目建设需要，甲方收购乙方房地产及构筑（附属）物；
4、甲、乙双方根据法律法规规定，协商一致达成协议。
三、 被收购房地产及构筑（附属）物现状；
1、房地产及构筑（附属）物位置、所占用地性质、土地用途、占地面积；
2、房地产测绘编号、产权证书、占地面积、建筑面积；
3、构筑（附属）物测绘编号、占地面积、面积；
4、房地产及构筑（附属）物的租赁现状。
注：产权证上面积与测绘面积不一致的，应明确以哪一个作为补偿的依据。建议：以测绘机构实际测量面积为准，但若实际测量面积小于产权证上记载面积的，以产权证上记载面积为准。
四、 被收购房地产及构筑（附属）物所有权确认工作及产权状态；
1、被收购房地产办有红本房地产证证书的，将房地产证上记载权利人确认为所有权人，并根据房地产证上记载内容判断被收购房地产上是否存在抵押、查封等情形。若房地产存在抵押、查封情形的，由甲、乙双方依法进行处理。
2、被收购房地产办有绿本房地产证证书、房屋所有权证、土地使用权证或两证一书的，原则上根据证书记载内容确认所有权人。但也会存在记载权利人与实际所有权人不一致的情形，因国家已明令规定该类房地产不得买卖，但实践中不乏私下买卖该类房地产的情况，而对于私下买卖而言，房地产登记部门不会给予办理过户登记。对于该类情况，如果当事人持有绿本房地产证证书、房屋所有权证、土地使用权证或两证一书、买卖房地产协议及相关证明记载权利人已将房地产转让给当事人所有的，可要求转让方即记载权利人出具放弃房地产权益声明及办理注销手续的授权委托书。除买卖以外，该类房地产抵押也受到一定限制，对于私下抵押，房地产登记部门一般也不会将抵押情形记载在证书上的，面对这种情形，如果甲方已尽到合理的注意义务，且乙方保证该房地产不存在抵押情形的，可认定为该房地产无抵押。若今后发现存在抵押的，由乙方自行承担处理抵押纠纷的义务。
3、被收购房地产没有办有任何证书的，由当事人自行申报作为所有权人，且乙方应保证其系房地产所有权人，且房地产不存在查封、抵押等情形，若今后发生产权纠纷的，由乙方自行承担处理抵押纠纷的义务；被收购房地产及构筑（附属）物所占用土地如属于占用、租用原农村集体经济组织用地的，应由原农村集体经济组织出具相关证明，并进行三方协商，共同协商确定土地的补偿问题。如需向原农村集体经济组织支付土地补偿款的，甲方应与原农村集体经济组织签订补偿协议确定补偿事宜。如甲方对被收购房地产的补偿已包含对土地的补偿费用，并由原农村集体经济组织出具书面确认书，将该确认书作为协议附件。
五、 补偿方式、补偿内容及金额；
1、由甲、乙双方确定本次收购的补偿方式，补偿方式主要包括以下几种：
（1）货币补偿；
（2）产权调换；
（3）货币补偿+产权调换。
（4）其它：比如直接房屋对换等方式
2、补偿内容：
（1）选择货币补偿的，应列明货币补偿的分项内容，主要包括：房地产主体补偿、构筑（附属）物补偿、室内自行装修装饰补偿、搬迁补助、临时安置补助、停产停业经营损失补偿。补偿不低于类似被收购房地产的市场价格，并由具