顺驰广场可行性研究报告.docx

（一）地理位置
顺驰广场项目位于天津市和平区中南部，和平区西康路与
汉阳道交口（原天津市天佳设备安装工程公司厂房用地） 。该地
块西南交西康路， 东南接汉阳道， 东北侧为三栋点式现状多层住
宅楼，西北侧为天津市市政工程设计院及两栋现状多层住宅楼。
（二）用地现状
该规划地块现状为天佳设备安装公司厂址， 规划可用地面积
约 公顷。地块现状建筑均为闲置用房，西康路沿街平房为
公建， 建筑面积约 1100 平米。 另外， 厂区内现有一座规模 4T/h ，
建筑面积 300 平米的锅炉房。规划界外为住宅建筑及公建。该
地块地质状况良好，无不良地质情况。
（ 三）区位及交通
该地块位于天津市的中心商业区——和平区中南部， 而且是
河西区、 南开区和和平区三区的交汇处。 该地块毗邻天津市著名
的五大道高尚文化街区， 距高等学府区及电子科技街——鞍山西
道只有一公里的路程，地理位置优越。
该地块周边具有四通八达的道路交通网络， 众多公交线路经
过地块周边，但因处于城市中心区，周边道路尚显交通拥挤。
根据天津城市总体规划修编成果， 西康路规划拓宽至 36 米，
汉阳道拓宽至 20 米，规划实施后该地块的交通状况将得到进一
步改善。
（四）人文及自然环境
该地块周边具有众多的文教商卫设施，高等院校有天津大
学、南开大学、天津医科大学、天津中医学院等；商业服务设施
有国际商场、吉利大厦、滨江道商业步行街、佟楼商业区、电报
大楼等，距天津电视台、今晚报大厦不远。
优越的地理位置及便捷的交通、 方便的商业设施极大地提升
了该地块的区域价值。 同时由于和平区、 南开区为天津市中心商
业区和高等学府区， 河西区为天津的中心商务区， 这三个区的整
体经济水平相对高于其他各区，居民收入水平及整体素质较高，
为该地块的发展奠定了良好的人文及经济基础
从自然环境看，该地块位于天津市中心区域，周边自然环境
一般。
:、市场环境分析
（一）市场现状
天津市虽然为全国四大直辖市之一， 但因为整体经济水平较
低及毗邻北京等原因，写字楼市场一直较为低迷。自 2000 年开
始， 随着市场经济的不断深入以及经济水平的逐渐提高， 天津市
写字楼市场实现一定程度的回暖， 高档写字楼、 公寓的租赁市场
出现较好的走势，空置率不断下降。截止到 2000年第四季度平
均空置率已下降为20%左右。下图为1999年—2000年高档写
字楼空置率：
图一：甲级写字楼空置率空置率
2000年第四季度高档写字楼仍呈现良好走势，虽然总 体租金及售价水平变化不大，但应该看到各发展商对未来高 档写字楼市场的信心在逐渐增强，很多高档写字楼在老客户 续租时虽持欢迎的态度，然而在价格优惠等方面的让步却更 为谨慎。
租赁市场比较活跃，相比之下写字楼销售市场略显平 淡。内、外资公司对写字楼的投资都较为谨慎，多数首选租 用写字楼。随着 WTO脚步的临近，预计会有更多的中、外 资公司登陆天津，从而带动写字楼销售市场。
（二）市场回顾
写字楼市场与政治、经济整体大环境关系密切，因此天
津市写字楼市场发展的起起落落与全国写字楼市场的大致
发展历程是一致的。 以下为对全国写字楼市场近几年发展历
程的简要回顾：
1993 至 1995 年是写字楼市场的黄金时代。
1996 年，写字楼租售价明显回落。
1997 、 1998 两年写字楼市场走入低谷。主要受两方面
因素的影响：一是受亚洲金融危机冲击，外商纷纷减少在华
投资，中资企业也因为从紧的财政政策开始慎重投资，写字
楼需求量萎缩； 二是 1997 、 1998 年竣工量大增， 市场供大
于求，空置率上升，整体处在持续低迷、调整状态中。
1999 年，写字楼租、售市场持续下滑的势态得到控制，
开始进入平稳发展期。
2000 年写字楼市场开始进入一个理性的发展阶段。由
于经济形势逐渐好转，加之 1999 年底受中美达成世贸双边
准入协议的影响，写字楼市场逐渐回暖，这是大环境利好的
直接体现。
（三）市场前景
进入 21 世纪以后，随着 WTO 临近及市场经济的不断
深入， 一直比较落后的天津写字楼市场蕴涵着较大的发展空
间。
从写字楼市场的需求量来看， 随着中加入世贸的步伐加
快，电信、金融、保险业等方面的许多跨国公司希望尽早进
入中国，抢先占领滩头阵地，此举势必会加大写字楼一 一特
别是高档写字楼的需求量。随着市场经济的不断深入，市场
竞争日趋激烈， 办公地点与办公环境的好与坏已成为企业实
力的象征，很多内资公司，不论其规模大小，也都有改善办
公环境的需求。
从写字楼市场的供应来看， 2000