中原 北京大型购物中心项目考察 东方新天地 世贸天阶 国贸商城 KPI指标.doc

中原 北京大型购物中心工程考察 东方新天地 世贸天阶 国贸商城 KPI指标
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Centaline Consultants
商业组：吴广智、密林、戚文斌、田伟帆、向贤静
北京大型购物中心工程考察
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CBD商圈之国贸商城
王府井商圈之东方新天地
北京商业、商圈总体概况
CBD商圈之世贸天阶
购物中心工程KPI指标总结
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北京商业开展总体概况：北京商业的开展已经进入一个黄金时期，规模大，商业饱和度日益增强，业态层次鲜明，档次不断提高
规模巨大
支柱地位
档次高档
特色突出
在2021年全球经济危机蔓延的大环境下，北京商业仍然保持加速开展，社会消费品零售额却创出了4500亿元的新高
随着北京商业规模不断扩大，许多国内外顶尖品牌看中北京商业开展的巨大潜力，入驻北京，北京商业的档次越来越高
商业增加值在GDP中的比例逐年上升，是从业人员最多的行业，成为北京经济社会开展的支柱行业之一，为北京经济增长和社会稳定做出了重要奉献
北京强调开展特色商业，培育开展特色商业街和特色市场；“老字号〞是北京特色商业开展的重要力量，红桥市场、潘家园旧货市场等特色市场成为京城独特的开展景观
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王府井
商圈
CBD
商圈
西单
商圈
北京商圈分布：西单和王府井是北京最传统的商圈，随着时间的开展，新型商圈不断崛起，多中心商圈特征日益明显
形成原因：北京最传统的商圈就是西单大街和王府井大街，然后随着时间的开展，在北京的环形城市结构在周边形成了众多的商圈，新型商圈不断崛起，市场竞争日益剧烈；形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京的商圈格局
商业区域包括：前门商业区域、阜成门商业区域、朝阳门商业区域、东直门商业区域、东单商业区域、安贞商业区域、马甸商业区域等；
重点商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西单商圈、中关村商圈、亚奥商圈等。
多中心商圈概况
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购物中心模式成为主流
北京2007年开业的商铺面积将到达410万平方米，其中以购物中心模式运作的约为280万平方米，％。
北京新建的众多工程都是采用购物中心模式，购物中心已成为新商业地产工程的主流经营模式
购物中心作为适应市场需求变化的产物，得到了业主、零售商和消费者三方的共同认可。
便于管理
在购物中心模式下，根本不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行。
一站式消费符合客户需求
随着收入水平及文化素质的持续提高，人们的消费需求逐渐朝着复合式、感性化方向开展，而购物中心能够连续实现购物、休闲、聚会等系列活动，可“一站式〞地满足人们多元化的需求，并且其空间规划也更易为顾客创造愉悦的游逛体验。
为租户提供更好的环境
与百货公司之敞开式卖场相比，购物中心通常能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性气氛，促进形象价值提升，因而受到零售品牌、特别是强调感性售卖的中高档品牌的高度认可
北京商业运营模式：购物中心已成为北京新商业地产工程的主流经营模式，得到业主、零售商和消费者三方的共同认可
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王府井商圈：
区位图和工程图如右所示：
商圈概况：主要由一条步行街带动的，客流量大，以来京旅游的外地人为主。
商圈范围:王府井商圈南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面积达45万平方米左右。
商圈特点：老字号聚集，商业档次不统一；零售业态主导，对本地高端消费吸引正在淡化 ；商圈内开展不均衡，正在面临全面提升
典型工程：东方广场；银泰百货；新东安市场；金宝汇
王府井商圈: 新天