6月20日培训课件——不动产资产证券化模式——张志晓.ppt.ppt

111不动产证券化模式设计张志晓律师电话: ********** 信箱: heblawyer@ 2012 年7月 1 一、不动产证券化的基本概念一、资产证券化, 发起人将缺乏流动性但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产或资产组合出售给 SPV ,由其通过一定的结构安排,分离和重组资产的收益和风险并增强资产的信用,转化成由资产产生的现金流担保的可自由流通的证券,销售给金融市场上的投资者。信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产(如银行的贷款) 经过重组形成资产池,并以此为基础发行证券。企业资产证券化是指证券公司面向境内投资者发行资产支持受益凭证,以管理人身份发起设立专项资产管理计划,按照约定用募集的资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产,将该资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理活动。 1 一、不动产证券化的基本概念二、台湾不动产证券化条例不动产:指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场及其它具经济价值之土地定着物。证券化:指受托机构依本条例之规定成立不动产投资信托或不动产资产信托, 向不特定人募集发行或向特定人私募交付受益证券,以获取资金之行为。不动产投资信托:依本条例之规定,向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产投资信托受益证券,以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其它经主管机关核准投资标的而成立之信托。不动产资产信托:依本条例之规定,委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构,并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其它收益之权利而成立之信托。 1 一、不动产证券化的基本概念三、不动产投资信托与不动产资产信托的区别如果不动产投资信托投资于房屋抵押按揭贷款,则构成了信贷资产证券化。投资人信托不动产、相关权利不动产、相关权利信托投资人汇集资金投资原始权益人资金支付汇集资金交付证券转移资产 1 一、不动产证券化的基本概念四、不动产投资信托( reits) 与房地产集合信托的区别 1、 REITS 投资者通过基金取得房地产的所有权或抵押权等物权,而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同,取得对受托人(信托投资公司)的债权。 2、 REITS 主要通过房地产租金收入取得收益,基金投资的房地产一般要求已经有收入, 投资人不承担房地产开发风险,收益较为稳定,风险较小。房地产集合信托主要投资于房地产开发项目,投资者通过信托公司对开发商的贷款利息取得收益。投资者将承担房地产开发不成功的风险,并且,投资者到期后只能取得固定收益,不能分享房地产开发的高额回报。 3、 REITS 所有权与管理高度分离, 委托专业公司管理。房地产集合信托监管仅限于贷款项目审查监督的层面,不干预房地产项目开发。 4、 REITS 投资者可以通过证券交易市场转让投资份额;而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系,投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出。 REITS 是资产证券化的表现形式之一,是金融创新产品, 有特殊的制度设计;房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式。 1 二、证券公司资产证券化设计缺陷一、《证券公司资产证券化业务管理规定》中的结构设计缺陷 1、证券化的载体专项管理计划: 法律性质属于专项管理合同,资产“委托”给证券公司管理, 《证券公司监督管理条例》第 59条规定“证券资产管理客户的委托资产属于客户”,且按份共有。只是合同关系,不是法律主体。留有口子:其他特殊目的载体。 2、收益权:法律上收益权不是一项单独的权能,收益权的转让并不是基础资产或法律权利的转让,只是支付承诺,如联通 CDMA 收益权,上海大连路遂道收益权等。收益权转让的产品未用实体的资产做转让的标的,并不能称之为不动产证券化。 3、资产风险没有转移:管理人有权监督、检查特定原始权益人持续经营情况和基础资产现金流状况, 原始权益人具有持续经营能力,无重大经营风险、财务风险和法律风险;在专项计划存续期间,应当维持正常的生产经营活动或者提供合理的支持,为基础资产产生预期现金流提供必要的保障。是企业信用、不是资产信用。伪资产证券化。 1 二、证券公司资产证券化设计缺陷二、资产支持票据,主体:委托债权代理人,运用应收帐款质押方式。 1、出质人质押给质押权人的债权,是设定的质押进行了登记,但当质押权人向原始债务人主张债权是,持权人对第三债务人的权利是无担保债权(台湾民法学者谢在全《民法特权论》下册) 2、如第三债务人向其他人进行了交付,其他人做为不正当受偿人有返还义务,但这个义务是一般债权,没有质押。 3、未来应收帐款,由于第三方债务人不确定,还未形成,未形成的权利无法通知和公示登记,无法设质押。 1 三、房地产信托投资基金