房地产项目开发的整个流程.doc

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房地产项目开发的整个
流程
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段
（-）开发商提岀开发设想是整个房地产项目开发的起 点。
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关 键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就 进入 了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将 决走未 来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研 究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握 不同项目的市场需求状况。
（二） 可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非 常关键的一步。
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场 前景，需要进行可行性硏究。可行性研究是房地产项目开发 不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银 行是否 同意给予资金支持都需要参考可行性硏究的结果。进行可行 性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想 不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实 际上就结束了；二是可行性硏究表明这个设想可行，则不出 意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我 国忽视可行性硏究，或者将可行性硏究当成一种形式的风气, 在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不 下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三） 申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式 启动项目开发的第一步。
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启 动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀 缺的资源,对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步， 有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到 钱。因此，在土地市场上各种***事件层出不穷。我国原来 规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多, 冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可 以茯得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实 际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业 单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权 的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房 地产开发项目手 册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到 项目是否符合市场需要的重要一步。
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对 于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设 计、 初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑 平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环 境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上， 应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。 初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备 与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基 础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布 置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及 必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向 城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计 条件通知书（主要规走规划建设用地面积、总建筑面积、容 积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高 度、停车位个数 等）。房地产开发商