第10章 住房——消费支出规划.ppt

住房消费规划工作流程
第一步 确定客户购房意愿
第二步 收集客户信息（略）
第三步 分析客户财务状况（略）
第四步 协助客户制定购房目标
第五步 帮助客户进行贷款规划
第六步 购房计划的实施（略）
第七步 住房规划的调整
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第一步 确定客户购房意愿
适宜租房的人群：
1、刚刚踏入社会的年轻人
2、工作地点与生活范围不固定者
3、储蓄不多的家庭
4、不急需买房且辨不清房价走势者
购房还是租房？
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第一步 确定客户购房意愿
购房还是租房？
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第一步 确定客户购房意愿
1、年成本法：
购房成本=首付款机会成本+贷款利息
租房成本=房租
2、净现值法：
购房现金流=处置房款现值-
（购房首付+还贷款现值+贷款余额现值）
租房现金流=住房押金+房租现值
购房还是租房？
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第四步 协助客户制定购房目标
确定购房面积需求的原则：
1、不必盲目求大
2、无需一次到位
3、量力而行
较为合理的购房面积：
购房面积需求
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第四步 协助客户制定购房目标
1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
可购房屋价格推导
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第四步 协助客户制定购房目标
[例2-1] 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。
首付部分=29（万元）
贷款部分=（万元）
可负担房屋总价=（万元）
房屋贷款占总价的成数==%
若王先生计划购买100平方米的房子，则
可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）
可购房屋价格推导
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第四步 协助客户制定购房目标
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积；
▲需要支付的首期费用=
欲购买的房屋总价×（1-按揭贷款成数比例）；
▲需要支付的贷款部分=
欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；
▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。
可购房屋价格推导
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第四步 协助客户制定购房目标
[例2-2]张先生要购买100平方米的房子，若房屋价格是3000~6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。
30万的房屋首付及贷款情况：
▲需要支付的首期款=30×30%=9 （万元）
▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 （万元）
▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）
60万的房屋首付及贷款情况：
▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)
可购房屋价格推导
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第四步 协助客户制定购房目标
①契税：%缴纳，非普通住房按成交价的3%缴纳。
②评估费：各商业银行有不同的规定。
③律师费：商业贷款按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元；公积金贷款不需支付。
④保险费：商业贷款时需要加购房屋综合险（现已变更为借款人自愿购买）。
⑤抵押登记费：。
⑥印花税：‰贴花（暂免），产权证贴花5元。
购房的税费因素
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